Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Paris prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

In Paris darf die Miete bei einem neuen Vertrag einen Höchstwert je Quadratmeter nicht überschreiten. Den Wert setzt der Präfekt jedes Jahr neu fest, getrennt nach Stadtviertel, Zimmerzahl, Baualter und danach, ob möbliert vermietet wird. Liegt die vereinbarte Miete darüber, kann der Mieter ihre Herabsetzung verlangen. Die Regel ist ein befristeter Versuch: Sie läuft im November 2026 aus, und ob sie danach weitergeht, war am 15.08.2026 nicht entschieden.

Grundlage: Art. 140 Loi ELAN Nr. 2018-1021 vom 23.11.2018, verlängert durch die Loi 3DS vom 21.02.2022; in Paris angewandt seit 01.07.2019, die Höchstwerte stehen im jährlichen Arrêté des Präfekten

Wer in Paris eine Wohnung dauerhaft anders nutzen will, etwa als möblierte Ferienwohnung oder als Büro, braucht dafür eine Genehmigung der Stadt. Sie wird in der Regel nur gegen Ausgleich erteilt: Der Antragsteller muss an anderer Stelle in der Stadt eine Fläche, die bisher kein Wohnraum war, in Wohnraum umwandeln. Wer eine Wohnung zu diesem Zweck kauft, kauft die Genehmigung also nicht mit.

Grundlage: Art. L. 631-7 ff. Code de la construction et de l'habitation; die Ausgleichspflicht regelt das Règlement municipal der Stadt Paris über die Nutzungsänderung, Fassung 2025 DLH 44

Welche Lasten es gibt

Servituten wie das droit de passage (Wegerecht), dazu usufruit (Nießbrauch, Art. 578 Code civil) und droit d'usage et d'habitation (Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Art. 625 Code civil); gesetzliche Servituten wie die Grenzabstände für Pflanzungen (Art. 671 Code civil) und der Dachabfluss auf das eigene Grundstück (égout des toits, Art. 681 Code civil) bestehen kraft Gesetzes.

Ob sie den Käufer binden

Eine durch einen Akt begründete Servitude muss beim service de la publicité foncière veröffentlicht werden (Art. 28 Ziff. 1 Buchst. a des Dekrets Nr. 55-22 vom 4. Januar 1955); ist sie veröffentlicht, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Blieb die Veröffentlichung aus, kann der Erwerber die Last abwehren, sobald er sein eigenes Recht veröffentlicht hat: nicht veröffentlichte Rechte sind Dritten, die konkurrierende Rechte von demselben Veräußerer erworben und veröffentlicht haben, nicht entgegenzuhalten (Art. 30 des Dekrets). Drei Wege führen an diesem Schutz vorbei, und alle drei bleiben im Auszug unsichtbar. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz erworben werden (Art. 690 Code civil), etwa ein Kanal, eine Drainage oder ein Fenster mit Aussicht; nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht können dagegen auch durch unvordenklichen Besitz nicht entstehen, sie brauchen immer einen Titel (Art. 691 Code civil). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 Code civil): Hat ein Eigentümer zwei Grundstücke erkennbar so angelegt, als bestünde eine Last zwischen ihnen, etwa mit einem befestigten Weg oder einer verlegten Leitung, und verkauft er später eines der beiden, bleibt die so sichtbar gewordene Last ohne jeden schriftlichen Titel bestehen. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne jeden Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks, das der Eigentümer ohne ausreichende Anbindung an einen öffentlichen Weg gegen eine dem verursachten Schaden entsprechende Entschädigung von den Nachbarn verlangen kann (Art. 682 Code civil).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.