Einen Bau ohne Genehmigung in Peñíscola erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In Peñíscola (Peniscola) wird die zulässige Gebäudehöhe von der Straßenrasante bis zur Oberkante der Dachdeckung des obersten Geschosses gemessen. Sie ist parzellenscharf nach der zulässigen Geschosszahl gestaffelt, von nur Erdgeschoss bis Erdgeschoss plus drei Obergeschosse. Zwischengeschosse zählen dabei nicht zur Geschosszahl.

Grundlage: Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico-Artístico de Peñíscola, Ordenanza Reguladora de la Edificación, Artikel 5.3.14; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón am 28.09.2009, veröffentlicht BOP Castellón Nr. 141 vom 21.11.2009

In Peñíscola (Peniscola) müssen Wohngebäude ein Flachdach nach katalanischer Bauweise erhalten, gedeckt mit mattem, hellem Keramikbelag in Stroh- oder Rotton oder mit unpolierten Kalksteinplatten. In der Umgebungszone der Altstadt gelten geneigte Ziegeldächer ausdrücklich als unzulässiges Fremdelement.

Grundlage: Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico-Artístico de Peñíscola, Ordenanza Reguladora de la Edificación, Artikel 5.3.18 Absatz 1 und 3; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón am 28.09.2009, veröffentlicht BOP Castellón Nr. 141 vom 21.11.2009

In Peñíscola (Peniscola) müssen Fassadenmauern weiß gestrichen sein, mit Kalkfarbe oder kalkähnlichem Anstrich. Sichtziegel, Steinverkleidungen und grobe Strukturputze wie Tirol- oder Spritzputz sind ausdrücklich verboten.

Grundlage: Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico-Artístico de Peñíscola, Ordenanza Reguladora de la Edificación, Artikel 5.3.27 Absatz 1; definitiv genehmigt durch die Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón am 28.09.2009, veröffentlicht BOP Castellón Nr. 141 vom 21.11.2009

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Bauarbeiten braucht es die Licencia de obras der Gemeinde, nach Fertigstellung die Licencia de primera ocupación oder die Cédula de habitabilidad, die die Bewohnbarkeit bescheinigt.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein ohne Lizenz errichtetes Bauwerk (obra ilegal) kann mit Bußgeld, verweigerten Versorgungsanschlüssen und einer Abrissanordnung belegt werden, auch gegen den späteren Käufer. Nach Ablauf der Verjährungsfrist, je nach Region und Schwere der Ordnungswidrigkeit von einem Jahr bei leichten bis zu 15 Jahren bei sehr schweren Verstößen in Galicien (Andalusien: 6 Jahre seit einer Reform 2012), gilt der Bau als fuera de ordenación: geduldet, aber nicht voll legalisierbar, mit Einschränkungen bei Umbau und Erweiterung; ein AFO-Zertifikat kann den Status bestätigen. Madrid kennt für Grün-, Frei- und öffentliche Flächen überhaupt keine Verjährungsfrist.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.