Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Piran prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Piran grenzt an den Krajinski park Sečoveljske soline, den Landschaftspark der Sečovlje-Salinen, der in drei Schutzzonen unterteilt ist. In der ersten und der dritten Zone dürfen keine neuen Gebäude errichtet werden, in der ersten Zone zusätzlich keine Gebäude saniert werden, die dem Wohnen, der Jagd, der Fischerei, dem Tourismus, der Erholung oder dem Sport dienen. Wirtschaftliche Nutzung ist dort nur als traditionelle, handwerkliche Salzgewinnung erlaubt.

Grundlage: Uredba o Krajinskem parku Sečoveljske soline (Uradni list RS, št. 29/01, 46/14, 48/18), 4. člen odst. 1 tč. 8, 10 in 11 sowie 6. člen tč. 3

Die Salinenflächen im Park bei Piran gehören dem Staat und werden von der Betreiberfirma SOLINE über eine Konzession bewirtschaftet, nicht als Privateigentum. Wer bei Piran ein Grundstück innerhalb des Parks sucht, findet dort praktisch nichts zum Kaufen, unabhängig von den Bauverboten, die für den Rest des Parks gelten.

Grundlage: Angaben der Parkverwaltung (kpss.si): Grundstücke und Gebäude seit 1961 in staatlichem beziehungsweise gesellschaftlichem Eigentum, 2011 im eigenen Text erneut als staatliches Eigentum bestätigt (slowenisch: nepremičnine, ki so v lasti države); Konzessionsvertrag mit SOLINE Pridelava soli d.o.o., 2023 um zehn Jahre verlängert

Welche Lasten es gibt

stvarne služnosti (Grunddienstbarkeiten) wie das Wegerecht und Leitungsrechte, als pozitivna oder negativna služnost, dazu die osebne služnosti: užitek (Nießbrauch), raba (Nutzungsrecht) und služnost stanovanja (Wohnrecht), sowie die stvarna bremena (Reallasten, wiederkehrende Leistungen aus der belasteten Immobilie) und die stavbna pravica (Baurecht) als eigenes dingliches Recht.

Ob sie den Käufer binden

Eine in die zemljiška knjiga eingetragene služnost bindet jeden Erwerber; wer eine služnost vertraglich bestellt, braucht dafür das zemljiškoknjižno dovolilo und den vpis, die Eintragung ist hier konstitutiv (čl. 215 SPZ). Slowenien kennt daneben die Entstehung ganz ohne Eintragung: Nach čl. 217 SPZ erwirbt, wer eine stvarna služnost zehn Jahre in gutem Glauben tatsächlich ausübt oder zwanzig Jahre ausübt, ohne dass der Eigentümer der služeča stvar widerspricht, die služnost durch Ersitzung (priposestvovanje). Ausgeschlossen ist das bei Vertrauensmissbrauch, Gewalt oder List und bei nur widerruflich geduldeter Ausübung, und negative služnosti können überhaupt nicht erschlichen werden. Den Käufer schützt čl. 44 Abs. 2: Das erschlichene Recht darf dem nicht zum Nachteil gereichen, der in gutem Glauben und im Vertrauen auf die öffentlichen Bücher sein eigenes Recht erworben hat, bevor das erschlichene Recht eingetragen war; dasselbe sagt das Vertrauensprinzip des čl. 10 SPZ beziehungsweise čl. 8 ZZK-1 allgemein. Anders als in Dänemark muss der Käufer dafür nichts aktiv tun. Gutgläubig ist vermutet (čl. 9), scheidet aber aus, wer wusste oder wissen konnte (čl. 28): Ein sichtbar seit Jahren genutzter Weg über das Grundstück ist genau so ein Fall, und dann bindet die erschlichene služnost auch den Käufer. Zwei Unterschiede zu Kroatien fallen auf: Slowenien kennt zwei Ersitzungsbahnen (zehn Jahre mit gutem Glauben, zwanzig ohne Widerspruch), und die služnost erlischt weit schneller, nämlich nach drei Jahren Nichtausübung, sobald der Eigentümer widerspricht (čl. 223), statt nach zwanzig Jahren.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.