Deutschland · München

Ist meine Miete in München zu hoch?

Nicht das Gefühl entscheidet, ob eine Miete zu hoch ist, sondern die Frage, ob für diese Wohnung überhaupt eine gesetzliche Obergrenze gilt.

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Zuerst: Gilt für Ihre Wohnung überhaupt eine Obergrenze?

In den meisten Ländern gibt es keine Obergrenze für jede Wohnung, sondern nur für bestimmte Baujahre, bestimmte Vertragsarten oder bestimmte Gebiete. Fällt Ihre Wohnung nicht darunter, ist auch eine hohe Miete rechtlich zulässig. Fällt sie darunter, steht der zulässige Betrag meist fest und ist nachrechenbar.

Wie sich der zulässige Betrag bildet

Steht fest, dass eine Grenze gilt, ergibt sich der Betrag aus einer Rechenregel, nicht aus einer Verhandlung. Sie unterscheidet sich von Land zu Land erheblich.

Es zählt der Wert bei Ihrem Vertragsschluss

Fast alle Systeme starten bei einem amtlich festgesetzten Wert je Quadratmeter oder bei einer erhobenen ortsüblichen Miete. Dieser Wert wird regelmäßig neu festgesetzt, weshalb eine Prüfung immer den Wert braucht, der zum Zeitpunkt Ihres Vertragsschlusses galt.

Die Zuschläge und Abschläge

Auf den Ausgangswert kommen Korrekturen. Sie sind der Teil, über den in der Praxis am meisten gestritten wird, weil sie geschätzt und nicht gemessen werden. Drei Gruppen tragen fast den ganzen Streit.

Welcher Bezirk zählt beim Vergleich?

Der größte einzelne Posten und der am schwersten prüfbare. Er soll abbilden, dass dieselbe Wohnung in zwei Straßen verschieden viel wert ist. Wer ihn prüfen will, braucht die übliche Höhe im selben Bezirk, nicht im ganzen Ort.

Zustand und Ausstattung

Bad, Heizung, Fenster und Böden. Hier lohnt der genaue Blick, weil ein Zuschlag für eine Ausstattung, die es nicht gibt oder die nicht funktioniert, der am leichtesten zu widerlegende ist.

Stockwerk, Aufzug und Freifläche

Sie wirken in beide Richtungen. Ein oberes Stockwerk ohne Aufzug führt in mehreren Rechtsordnungen zu einem Abschlag, nicht zu einem Zuschlag.

Der Abschlag für eine Befristung

Ist der Vertrag befristet, sehen mehrere Rechtsordnungen einen festen Abschlag vor. Er wird in der Praxis oft übersehen, und zwar von beiden Seiten.

Die Frist ist das eigentliche Risiko

Der häufigste Grund, warum eine überhöhte Miete nicht zurückkommt, ist nicht ein Rechtsfehler, sondern eine verpasste Frist. In manchen Ländern läuft sie ab Vertragsschluss, in anderen ab Übernahme der Wohnung, und sie ist teils kürzer als einen Monat. Wer prüft, sollte deshalb mit der Frist anfangen und nicht mit dem Betrag.

Was Sie dafür in der Hand haben müssen

Für eine belastbare Prüfung braucht es den Mietvertrag mit Datum, die genaue Wohnfläche, das Baujahr des Hauses, die Ausstattungsmerkmale und die letzte Betriebskostenabrechnung. Fehlt das Baujahr, ist meist schon die erste Frage nicht zu beantworten.

Was in München gilt

München führt einen QUALIFIZIERTEN Mietspiegel, und das ist der Unterschied, an dem Geld hängt. Seit 2024 muss jede Gemeinde über 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel haben, aber nur ein Teil davon ist qualifiziert. Nur beim qualifizierten gilt die dort genannte Miete vor Gericht als vermutet richtig.

Das verschiebt die Beweislast: Wer sich darauf beruft, muss nicht mehr belegen, was ortsüblich ist, sondern die Gegenseite muss das Gegenteil zeigen.

Grundlage: § 558d Abs. 3 BGB; der Münchner Mietspiegel 2025 wurde am 26.03.2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt

Die Rechtslage in Deutschland

Wie sich die zulässige Miete bildet

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Bundesland per Verordnung ausweist, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßstab ist der örtliche Mietspiegel; fehlt ein qualifizierter Mietspiegel, ist die Vergleichsmiete über Vergleichswohnungen oder ein Gutachten zu bestimmen, die Grenze gilt trotzdem. Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1.

Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, bei jeder Vermietung (nicht nur der ersten), die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und die höhere Vormiete.

Ihre Frist und der Weg dorthin

Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB. Wer binnen 30 Monaten ab Vertragsbeginn rügt, bekommt die Überzahlung ab Mietbeginn zurück, sonst erst ab Zugang der Rüge. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029.

Was Sie dafür nachschlagen müssen

Ob die Gemeinde in der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes steht, aktueller qualifizierter Mietspiegel der Stadt und der einschlägige Spannenwert für Baujahr, Größe und Ausstattung.

Grundlage: §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse), § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Grundlage dafür ist das Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 23.07.2025. Es verschiebt die Befristung der Mietpreisbremse von Ende 2025 auf den 31.12.2029. Die Zehn-Prozent-Grenze, die Vormietenregel und der Neubau-Stichtag Oktober 2014 blieben dabei unverändert. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Die letzten Fragen vor dem Start

Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

In den Ländern mit gesetzlicher Obergrenze ja, aber nur innerhalb einer Frist und meist erst, nachdem Sie die überhöhte Miete förmlich beanstandet haben. Wie weit die Rückforderung zurückreicht, hängt davon ab, wie schnell Sie beanstandet haben.

Riskiere ich eine Kündigung, wenn ich die Miete beanstande?

Eine Kündigung als Antwort auf eine berechtigte Beanstandung ist in den hier behandelten Ländern nicht zulässig. Ein befristeter Vertrag läuft davon unabhängig aus, das ist keine Kündigung und auch keine Reaktion auf Ihre Beanstandung.

Brauche ich dafür einen Anwalt?

Für die Prüfung nicht. Für die Durchsetzung hängt es davon ab, ob im betreffenden Land zuerst eine Schlichtungsstelle angerufen werden muss. Wo es sie gibt, ist der Weg dorthin meist günstiger als der zum Gericht und teils vorgeschrieben.

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