Deutschland · München

Mieterhöhung in München prüfen

Eine Mieterhöhung scheitert häufiger an der Form als an der Höhe. Prüfen Sie deshalb in dieser Reihenfolge: Form, Grund, Betrag, Frist.

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Ohne die richtige Form ist die Erhöhung unwirksam

Fast alle Rechtsordnungen verlangen für eine Erhöhung eine bestimmte Form, oft ein amtliches Formular oder eine Begründung mit benannten Vergleichsobjekten. Dazu kommt eine Ankündigungsfrist vor dem Zinstermin. Fehlt eines davon, ist die Erhöhung unwirksam, unabhängig davon, ob der Betrag stimmt.

Ohne anerkannten Anlass keine Erhöhung

Eine Erhöhung braucht einen im Gesetz vorgesehenen Anlass. Die gängigen sind eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, die Anpassung an das ortsübliche Niveau, eine durchgeführte Modernisierung und die Anhebung eines amtlichen Ausgangswerts.

Die Klausel muss im Vertrag stehen

Sie wirkt nur, wenn sie im Vertrag steht. Ohne Klausel gibt es keine automatische Anpassung an einen Index, auch wenn der Index gestiegen ist.

Nur der Teil, der den Wohnwert erhöht

Umgelegt werden darf nur der Teil, der den Wohnwert wirklich erhöht. Was ohnehin fällige Instandhaltung war, gehört nicht dazu und muss herausgerechnet werden.

Die Obergrenze für den Schritt

Mehrere Länder kennen eine zweite Grenze. Sie sagt, wie stark eine Miete in einem bestimmten Zeitraum überhaupt steigen darf. Sie greift auch dann, wenn die neue Miete für sich genommen zulässig wäre.

Ihre Frist zum Widerspruch

Sie ist meist kurz und beginnt mit dem Zugang des Schreibens. Wer sie verstreichen lässt, kann in manchen Ländern durch bloßes Weiterzahlen zustimmen, ohne es zu wollen.

Was in München gilt

München führt einen QUALIFIZIERTEN Mietspiegel, und das ist der Unterschied, an dem Geld hängt. Seit 2024 muss jede Gemeinde über 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel haben, aber nur ein Teil davon ist qualifiziert. Nur beim qualifizierten gilt die dort genannte Miete vor Gericht als vermutet richtig.

Das verschiebt die Beweislast: Wer sich darauf beruft, muss nicht mehr belegen, was ortsüblich ist, sondern die Gegenseite muss das Gegenteil zeigen.

Grundlage: § 558d Abs. 3 BGB; der Münchner Mietspiegel 2025 wurde am 26.03.2025 vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt

Die Rechtslage in Deutschland

Wann und wie erhöht werden darf

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent (Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB). Modernisierungsumlage gesondert nach § 559 BGB.

Ihre Frist und der Weg dorthin

Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB. Wer binnen 30 Monaten ab Vertragsbeginn rügt, bekommt die Überzahlung ab Mietbeginn zurück, sonst erst ab Zugang der Rüge. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029.

Was Sie dafür nachschlagen müssen

Ob die Gemeinde in der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes steht, aktueller qualifizierter Mietspiegel der Stadt und der einschlägige Spannenwert für Baujahr, Größe und Ausstattung.

Grundlage: §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse), § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Grundlage dafür ist das Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 23.07.2025. Es verschiebt die Befristung der Mietpreisbremse von Ende 2025 auf den 31.12.2029. Die Zehn-Prozent-Grenze, die Vormietenregel und der Neubau-Stichtag Oktober 2014 blieben dabei unverändert. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-07-29.

Die letzten Fragen vor dem Start

Muss ich der Erhöhung ausdrücklich zustimmen?

Das hängt am Anlass. Bei einer vereinbarten Wertsicherung und bei der Anhebung eines amtlichen Werts wirkt die Erhöhung ohne Ihre Zustimmung. Bei der Anpassung an das ortsübliche Niveau verlangen mehrere Rechtsordnungen eine Zustimmung, die auch durch schlüssiges Verhalten eintreten kann.

Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahle?

Der Vorbehalt hält Ihre Rückforderung offen und vermeidet zugleich den Vorwurf des Zahlungsverzugs. Er ersetzt aber keinen fristgerechten Widerspruch, wo einer vorgeschrieben ist.

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