Was Sie auf Åland vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Åland ist eine autonome Region Finnlands mit einem eigenen Grunderwerbsrecht, das sonst nirgends in Finnland gilt. Wer nicht das åländische Heimatrecht (hembygdsrätt) besitzt, braucht vor dem Kauf eine Grunderwerbsgenehmigung (jordförvärvstillstånd) der Landesregierung von Åland, die den Einzelfall prüft. Das Heimatrecht selbst setzt die finnische Staatsbürgerschaft, eine mindestens fünfjährige Wohnsitzzeit auf Åland (unter Bedingungen auf drei Jahre verkürzbar) und zufriedenstellende Schwedischkenntnisse voraus. Ohne Genehmigung bleiben ohne Heimatrecht nur enge Ausnahmen, etwa ein gemietetes Grundstück oder ein Grundstück unter 4.000 Quadratmetern für Ehepartner von Heimatrecht-Inhabern; für alle übrigen Fälle gelten Größenobergrenzen zwischen 4.000 und 8.000 Quadratmetern je nach Kategorie. Wer auf Åland kauft, sollte deshalb vor der Unterschrift klären, ob er das Heimatrecht hat oder eine Genehmigung braucht, nicht erst danach.

Grundlage: Landskapslag (2024:68) om jordförvärvsrätt och jordförvärvstillstånd, in Kraft seit 01.11.2024, ersetzt die Vorgängerregelung von 2003; Voraussetzungen der hembygdsrätt nach derselben Landskapslag

Wie lange der Verkäufer haftet

In Finnland kommt es darauf an, was Sie kaufen. Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung, die rechtlich aus Anteilen an einer Wohnungsgesellschaft besteht, haftet eine Privatperson zwei Jahre ab der Übergabe der Wohnung für versteckte Mängel. Bei einem Haus mit eigenem Grundstück haftet sie fünf Jahre ab der Übergabe.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Ja, der Käufer muss den Mangel und seine Forderungen dem Verkäufer innerhalb einer angemessenen Zeit melden, nachdem er den Mangel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen, sonst verliert er seine Rechte. Diese angemessene Zeit liegt nach der Rechtsprechung meist bei etwa drei bis vier Monaten. Zusätzlich gibt es eine feste Endgrenze, nach der man sich gar nicht mehr melden kann: bei einer Wohnung zwei Jahre ab der Übergabe, bei einem Haus mit Grundstück fünf Jahre ab der Übergabe.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, die Haftung kann im Vertrag eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, aber nur mit einer genauen, benannten Klausel, die genau sagt, für welchen Punkt der Käufer auf seine Rechte verzichtet. Ein allgemeiner Satz wie gekauft wie besichtigt reicht dafür nicht aus. Die übliche allgemeine Klausel heißt auf Finnisch myydään siinä kunnossa kuin se on oder sellaisena kuin se on, und genau diese pauschale Form schützt den Verkäufer nach dem Gesetz nicht.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Ein Haftungsausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer unehrlich gehandelt hat oder grob nachlässig war, zum Beispiel wenn er von dem Mangel wusste oder ihn hätte kennen müssen und ihn dem Käufer verschwiegen hat. Der Käufer muss dann beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder grob fahrlässig verschwiegen hat. Der finnische Ausdruck dafür ist kunnianvastaisesti ja arvottomasti (unehrlich und verwerflich) oder törkeän huolimattomasti (grob nachlässig).

Was Sie verlangen können

Der Käufer kann in erster Linie eine Preisminderung verlangen, und wenn der Mangel wesentlich ist, kann er vom Kauf zurücktreten. Zusätzlich kann er Schadenersatz fordern. Beim Haus gibt es für einen reinen versteckten Mangel Preisminderung oder Rücktritt, Schadenersatz nur bei bestimmten Mängeln oder Verschulden. Bei der Wohnung bekommt der Käufer Schadenersatz, wenn der private Verkäufer nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Einen Anspruch auf Reparatur durch die Privatperson gibt es nicht.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.