Kaufnebenkosten auf Åland

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Åland ist eine autonome Region Finnlands mit einem eigenen Grunderwerbsrecht, das sonst nirgends in Finnland gilt. Wer nicht das åländische Heimatrecht (hembygdsrätt) besitzt, braucht vor dem Kauf eine Grunderwerbsgenehmigung (jordförvärvstillstånd) der Landesregierung von Åland, die den Einzelfall prüft. Das Heimatrecht selbst setzt die finnische Staatsbürgerschaft, eine mindestens fünfjährige Wohnsitzzeit auf Åland (unter Bedingungen auf drei Jahre verkürzbar) und zufriedenstellende Schwedischkenntnisse voraus. Ohne Genehmigung bleiben ohne Heimatrecht nur enge Ausnahmen, etwa ein gemietetes Grundstück oder ein Grundstück unter 4.000 Quadratmetern für Ehepartner von Heimatrecht-Inhabern; für alle übrigen Fälle gelten Größenobergrenzen zwischen 4.000 und 8.000 Quadratmetern je nach Kategorie. Wer auf Åland kauft, sollte deshalb vor der Unterschrift klären, ob er das Heimatrecht hat oder eine Genehmigung braucht, nicht erst danach.

Grundlage: Landskapslag (2024:68) om jordförvärvsrätt och jordförvärvstillstånd, in Kraft seit 01.11.2024, ersetzt die Vorgängerregelung von 2003; Voraussetzungen der hembygdsrätt nach derselben Landskapslag

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Der Steuersatz hängt von der Eigentumsform ab: Anteile an einer Wohnungsgesellschaft oder eine Immobilie mit Grundstück.

Die einzelnen Posten

Grunderwerbsteuer (gesetzlich fest): Der Satz hängt von der Eigentumsform ab: 1,5 Prozent beim Kauf von Anteilen an einer Wohnungsgesellschaft (asunto-osakeyhtiö), das ist die häufigste Wohnform in Finnland, und 3 Prozent beim Kauf einer Immobilie mit Grundstück oder eines Einzelhauses. Gezahlt vom Käufer. Die frühere Befreiung für Erstkäufer wurde 2024 abgeschafft. Eintragung und Kaufbestätigung (gesetzlich fest): Beim Kauf einer Immobilie mit Grundstück muss ein öffentlicher Kaufzeuge (kaupanvahvistaja) den Kauf bestätigen, Gebühr rund 120 Euro, dazu die Eintragung des Eigentums (lainhuuto) beim Landvermessungsamt. Beim Kauf von Wohnungsanteilen genügt die Eintragung ins Wohnungsaktienregister. Feste Beträge, gemessen am Kaufpreis gering. Maklerprovision (frei vereinbar): Drei bis vier Prozent inklusive Umsatzsteuer, frei vereinbar. Üblicherweise beauftragt und zahlt der Verkäufer den Makler, für den Käufer fällt dann nichts an.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung oder eines Hauses von privat ist umsatzsteuerfrei; hier greift die Grunderwerbsteuer. Beim Neubau ist die Umsatzsteuer auf die Baukosten bereits im Preis enthalten; der Normalsatz beträgt 25,5 Prozent.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.