Die Eigentümergemeinschaft auf Åland prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

Åland ist eine autonome Region Finnlands mit einem eigenen Grunderwerbsrecht, das sonst nirgends in Finnland gilt. Wer nicht das åländische Heimatrecht (hembygdsrätt) besitzt, braucht vor dem Kauf eine Grunderwerbsgenehmigung (jordförvärvstillstånd) der Landesregierung von Åland, die den Einzelfall prüft. Das Heimatrecht selbst setzt die finnische Staatsbürgerschaft, eine mindestens fünfjährige Wohnsitzzeit auf Åland (unter Bedingungen auf drei Jahre verkürzbar) und zufriedenstellende Schwedischkenntnisse voraus. Ohne Genehmigung bleiben ohne Heimatrecht nur enge Ausnahmen, etwa ein gemietetes Grundstück oder ein Grundstück unter 4.000 Quadratmetern für Ehepartner von Heimatrecht-Inhabern; für alle übrigen Fälle gelten Größenobergrenzen zwischen 4.000 und 8.000 Quadratmetern je nach Kategorie. Wer auf Åland kauft, sollte deshalb vor der Unterschrift klären, ob er das Heimatrecht hat oder eine Genehmigung braucht, nicht erst danach.

Grundlage: Landskapslag (2024:68) om jordförvärvsrätt och jordförvärvstillstånd, in Kraft seit 01.11.2024, ersetzt die Vorgängerregelung von 2003; Voraussetzungen der hembygdsrätt nach derselben Landskapslag

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

In Finnland kauft man meist nicht die Wohnung selbst, sondern Aktien einer asunto-osakeyhtiö (Wohnungsaktiengesellschaft), die zum Bewohnen einer bestimmten Wohnung berechtigen.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die Gesellschaft gehört den Aktionären, wird von einem hallitus (Vorstand) und meist einem isännöitsijä (Verwalter) geführt und beschließt in der yhtiökokous.

Was laufend zu zahlen ist

Die Aktionäre zahlen yhtiövastike an die Gesellschaft. Die Gesellschaft kann selbst Kredite (yhtiölaina) haben, deren Anteil auf die Wohnung entfällt.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Entscheidend ist die auf die Wohnung entfallende Gesellschaftsschuld. Ein niedriger Preis kann eine hohe anteilige Gesellschaftsschuld verbergen. DER ERWERBER HAFTET FÜR OFFENE VASTIKE DES VOREIGENTÜMERS, aber doppelt begrenzt, und beide Grenzen zusammen machen die isännöitsijäntodistus zum wichtigsten Papier des ganzen Kaufs. Erste Grenze, die Zeit: Erfasst sind sechs Monate, nämlich der Monat, in dem das Eigentum übergeht, und die fünf Monate davor. Geht das Eigentum im Oktober über, sind Rückstände aus der Zeit vor April für den Käufer erledigt. Zweite Grenze, und die ist die schärfere: Für einen Rückstand, der VOR dem Datum der isännöitsijäntodistus fällig geworden ist und dort NICHT aufgeführt wurde, haftet der neue Eigentümer nicht. Eine aktuelle Bescheinigung schneidet die Altlasten also ab, eine veraltete oder gar keine lässt sie offen. Deshalb ist der Zeitpunkt der Bescheinigung nicht Formsache: Je näher am Abschluss sie ausgestellt ist, desto kleiner das Fenster, das ungeschützt bleibt. Sie zeigt zugleich den Schuldanteil der Wohnung und die offenen vastike. RECHERCHEUMFANG: über finnische Fachquellen zum Asunto-osakeyhtiölaki geprüft, nicht am Gesetzeswortlaut selbst.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.