Einen Bau ohne Genehmigung in Valletta erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In der Altstadt von Valletta gibt es keine feste Meterzahl für die Gebäudehöhe. Die Planungsbehörde verlangt stattdessen einen flexiblen, am Straßenbild, an der Baumasse und an der Dachlandschaft ausgerichteten Ansatz, und Bauvorhaben dürfen die Blickachsen auf die traditionelle Stadtsilhouette nicht beeinträchtigen.

Grundlage: Grand Harbour Local Plan, Policy GV15 sowie Structure-Plan-Politiken UCO6 und UCO10; genehmigt 12.07.2006, ministeriell bestätigt 03.08.2006

An Grad-1- und Grad-2-geschützten Gebäuden in Valletta müssen die traditionellen hölzernen Erkerbalkone (gallarija) aus Holz, Stein und Schmiedeeisen in gutem Zustand erhalten werden. Bei Schäden sind sie zu restaurieren statt zu verändern oder zu ersetzen, ein Ersatz aus untraditionellen Materialien ist nicht zulässig.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Guidance G46

In Valletta dürfen technische Anlagen wie Klimageräte, Abzugsrohre oder Leitungen an keiner Gebäudeseite angebracht werden, die von einem öffentlichen Ort aus sichtbar ist. Sonnenkollektoren und Photovoltaik sind nur auf dem Dach erlaubt und müssen gegen Sicht abgeschirmt werden.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Policy P52 und Policy P48

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für jede Entwicklung braucht es eine Entwicklungsgenehmigung (development permission) der Planning Authority. Vor Baubeginn ist eine Anzeige (commencement notice) einzureichen; die Bauausführung überwacht die Bau- und Bauwesenbehörde (Building and Construction Authority).

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Nicht genehmigte Entwicklung (illegal development) verfolgt die Planning Authority durch Kontrollen und Durchsetzungsverfahren und kann Bußgeld sowie Beseitigung anordnen. Der Käufer sollte das Compliance Certificate verlangen, das die Übereinstimmung mit der Genehmigung bestätigt. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.