Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Valletta prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

In der Altstadt von Valletta gibt es keine feste Meterzahl für die Gebäudehöhe. Die Planungsbehörde verlangt stattdessen einen flexiblen, am Straßenbild, an der Baumasse und an der Dachlandschaft ausgerichteten Ansatz, und Bauvorhaben dürfen die Blickachsen auf die traditionelle Stadtsilhouette nicht beeinträchtigen.

Grundlage: Grand Harbour Local Plan, Policy GV15 sowie Structure-Plan-Politiken UCO6 und UCO10; genehmigt 12.07.2006, ministeriell bestätigt 03.08.2006

An Grad-1- und Grad-2-geschützten Gebäuden in Valletta müssen die traditionellen hölzernen Erkerbalkone (gallarija) aus Holz, Stein und Schmiedeeisen in gutem Zustand erhalten werden. Bei Schäden sind sie zu restaurieren statt zu verändern oder zu ersetzen, ein Ersatz aus untraditionellen Materialien ist nicht zulässig.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Guidance G46

In Valletta dürfen technische Anlagen wie Klimageräte, Abzugsrohre oder Leitungen an keiner Gebäudeseite angebracht werden, die von einem öffentlichen Ort aus sichtbar ist. Sonnenkollektoren und Photovoltaik sind nur auf dem Dach erlaubt und müssen gegen Sicht abgeschirmt werden.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Policy P52 und Policy P48

Welche Lasten es gibt

prädial easements wie das Wegerecht, dazu Licht- und Aussichtsrechte sowie Leitungs- und Wasserrechte; daneben der Nießbrauch (usufruct) und die persönlichen Rechte des Gebrauchs und der Wohnung (use and habitation).

Ob sie den Käufer binden

Die easement ist zugunsten eines GRUNDSTUECKS bestellt und nicht zugunsten einer Person: das belastete heisst servient tenement, das begünstigte dominant tenement. Wer sie unter Lebenden bestellt, braucht zwei Hürden, damit sie den Käufer bindet: ohne öffentliche Urkunde ist der Titel nichtig, und die Urkunde muss im Public Registry eingetragen sein (Art. 458 Civil Code). Das ist aber nur einer von drei Wegen. Eine kontinuierliche und sichtbare easement entsteht auch durch dreißigjährige tatsächliche Ausübung ganz ohne Urkunde, und der Inhaber braucht keinen Titel vorzulegen und kann nicht mit bösem Glauben abgewehrt werden (Art. 462); das Wegerecht eines Grundstücks ohne anderen Zugang zur öffentlichen Straße ist sogar als diskontinuierliche easement ersitzbar (Art. 469 Abs. 2). Ist das Grundstück im Land Registry registriert, binden easements und Ersitzungsrechte es überdies als overriding interests, ohne dass sie im Register stehen (Art. 43 Abs. 1 lit. a und c Cap. 296). Ein sauberer Registerauszug schließt die Last damit nicht aus.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.