Die Eigentümergemeinschaft in Valletta prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In der Altstadt von Valletta gibt es keine feste Meterzahl für die Gebäudehöhe. Die Planungsbehörde verlangt stattdessen einen flexiblen, am Straßenbild, an der Baumasse und an der Dachlandschaft ausgerichteten Ansatz, und Bauvorhaben dürfen die Blickachsen auf die traditionelle Stadtsilhouette nicht beeinträchtigen.

Grundlage: Grand Harbour Local Plan, Policy GV15 sowie Structure-Plan-Politiken UCO6 und UCO10; genehmigt 12.07.2006, ministeriell bestätigt 03.08.2006

An Grad-1- und Grad-2-geschützten Gebäuden in Valletta müssen die traditionellen hölzernen Erkerbalkone (gallarija) aus Holz, Stein und Schmiedeeisen in gutem Zustand erhalten werden. Bei Schäden sind sie zu restaurieren statt zu verändern oder zu ersetzen, ein Ersatz aus untraditionellen Materialien ist nicht zulässig.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Guidance G46

In Valletta dürfen technische Anlagen wie Klimageräte, Abzugsrohre oder Leitungen an keiner Gebäudeseite angebracht werden, die von einem öffentlichen Ort aus sichtbar ist. Sonnenkollektoren und Photovoltaik sind nur auf dem Dach erlaubt und müssen gegen Sicht abgeschirmt werden.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Policy P52 und Policy P48

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Das condominium teilt das Gebäude in private Einheiten und gemeinsame Teile; die Einheit lässt sich nicht ohne den Anteil an den gemeinsamen Teilen verkaufen.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die condomini beschließen gemeinsam und bestellen einen Verwalter (administrator).

Was laufend zu zahlen ist

Die Kosten für Erhaltung und Reparatur der gemeinsamen Teile werden nach dem Wert der Einheiten geteilt.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

DER ERWERBER HAFTET NICHT FÜR RÜCKSTÄNDE DES VOREIGENTÜMERS, ALS DOPPELT GEPRÜFTER NEGATIVBEFUND: Der Condominium Act (Cap. 398) enthält, vollständig gelesen von Art. 1 bis 33, weder eine Haftung des Käufers für offene Gemeinschaftskosten noch ein gesetzliches Sicherungsrecht der Gemeinschaft an der Einheit noch eine Bescheinigungspflicht beim Verkauf. Beiträge zieht der administrator beim säumigen condominus persönlich ein (Art. 16), Streitigkeiten gehen zwingend in das Schiedsverfahren nach dem Arbitration Act (Art. 26 und 30). Zusätzlich am Civil Code (Cap. 16) gegengeprüft: Die abschließende Liste der bevorrechtigten Gläubiger an Immobilien (Art. 2010) nennt Gemeinschaftsbeiträge nicht, und eine Hypothek zulasten der Einheit entsteht erst aus einem Urteil gegen den Schuldner selbst (Art. 2023); nur was davon vor dem Kauf im Register steht, folgt der Einheit (Art. 2013). WAS DIE EINHEIT IN MALTA STATTDESSEN DINGLICH TRAGEN KANN, ist der Bodenzins: Steht die Wohnung auf einer Emphyteuse, ist der dominus für den ground rent nach Art. 2010 Buchst. a Civil Code bevorrechtigter Gläubiger am Objekt selbst, ein eigenes Prüffeld neben den Gemeinschaftskosten. Beschlossene außerordentliche Reparaturen binden zudem die künftigen Zahlungen jedes Eigentümers (Art. 21 und 22), deshalb bleibt der Blick in die Beschlüsse sinnvoll. RECHERCHEUMFANG: Condominium Act als amtliches PDF von legislation.mt vollständig gelesen (konsolidierte Fassung, letzte Änderung durch Legal Notice 425 von 2007), Civil Code über die Privilegien- und Hypothekenartikel (Art. 1996 bis 2029) gezielt geprüft; das Wort condominium kommt im Civil Code an keiner Stelle im Zusammenhang mit Forderungsrechten vor.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.