Widmung und Schutzgebiete in Valletta prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

In der Altstadt von Valletta gibt es keine feste Meterzahl für die Gebäudehöhe. Die Planungsbehörde verlangt stattdessen einen flexiblen, am Straßenbild, an der Baumasse und an der Dachlandschaft ausgerichteten Ansatz, und Bauvorhaben dürfen die Blickachsen auf die traditionelle Stadtsilhouette nicht beeinträchtigen.

Grundlage: Grand Harbour Local Plan, Policy GV15 sowie Structure-Plan-Politiken UCO6 und UCO10; genehmigt 12.07.2006, ministeriell bestätigt 03.08.2006

An Grad-1- und Grad-2-geschützten Gebäuden in Valletta müssen die traditionellen hölzernen Erkerbalkone (gallarija) aus Holz, Stein und Schmiedeeisen in gutem Zustand erhalten werden. Bei Schäden sind sie zu restaurieren statt zu verändern oder zu ersetzen, ein Ersatz aus untraditionellen Materialien ist nicht zulässig.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Guidance G46

In Valletta dürfen technische Anlagen wie Klimageräte, Abzugsrohre oder Leitungen an keiner Gebäudeseite angebracht werden, die von einem öffentlichen Ort aus sichtbar ist. Sonnenkollektoren und Photovoltaik sind nur auf dem Dach erlaubt und müssen gegen Sicht abgeschirmt werden.

Grundlage: Development Control Design Policy, Guidance and Standards 2015 (DC15), Policy P52 und Policy P48

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Entscheidend ist, ob ein Grundstück in der Entwicklungszone (development zone) oder ausserhalb (ODZ, outside development zone) liegt; ausserhalb ist Bebauung weitgehend ausgeschlossen. Die Local Plans legen das fest; Grundlage ist der Development Planning Act (Cap. 552).

Schutzgebiete und ihre Folgen

Die ODZ (outside development zone), Küsten- und Naturschutz sowie der Denkmalschutz schränken die Bebauung stark ein.

Vorkaufsrechte

Ein allgemeines gemeindliches Vorkaufsrecht bei gewöhnlichem Bauland gibt es nicht; die öffentliche Hand erwirbt bei Bedarf über den Government Lands Act, das ist ein enteignender Erwerb und kein Vorkaufsrecht. Wohl aber hat der Superintendent of Cultural Heritage beim Verkauf, Tausch, bei der Erbpachtbestellung oder Verpachtung eines Kulturguts ein Vorkaufsrecht (right of preference, Art. 40 Cultural Heritage Act, Cap. 445): Er kann mit Zustimmung des Ministers zu denselben Bedingungen an die Stelle des Käufers treten und muss das binnen zwei Monaten ab Kenntnis des Geschäfts tun. Kulturgut umfasst auch unbewegliche Objekte, insbesondere schedulierte Gebäude; dass die Erbpacht ausdrücklich genannt ist, zeigt, dass Grundstücke erfasst sind. Für ein unauffälliges Grundstück bleibt die zentrale Frage, ob es in der Entwicklungszone liegt; beim Kauf eines schedulierten Altbaus dagegen kann der Staat den fertig verhandelten Kauf übernehmen.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.