Ratgeber
Wohnung, Haus, Grundstück bewerten
Welches Verfahren passt, hängt von der Objektart ab: Wohnungen über Vergleichspreise, Mehrfamilienhäuser über die Mieten, Einfamilienhäuser über den Sachwert.
Eigentumswohnung bewerten
Eine Eigentumswohnung wird meist über Preise vergleichbarer Wohnungen bewertet. Dazu kommt der Zustand des ganzen Hauses, denn Sie besitzen nur einen Teil davon.
So wird bewertet
Üblich ist das Vergleichswertverfahren, weil in vielen Gegenden genug ähnliche Wohnungen verkauft werden. Die Preise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Vermietete Wohnungen lassen sich zusätzlich über den Ertrag prüfen.
Was den Wert bestimmt
Lage, Wohnfläche, Etage, Ausstattung und Energieausweis zählen zuerst. Wichtig ist auch das Haus: Dach, Fassade und Heizung gehören allen Eigentümern gemeinsam.
Eine zu niedrige Instandhaltungsrücklage oder beschlossene Sonderumlagen mindern den Wert, weil der Käufer sie mitträgt.
Diese Unterlagen helfen
Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Energieausweis und ein aktueller Grundbuchauszug.
Grundlage: §§ 24 bis 26 ImmoWertV (Vergleichswert), Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Mehr dazu: Wohnungseigentum, Rücklage, Energieausweis, Grundbuchauszug, Vergleichsobjekte, Vergleichswertverfahren
Haus bewerten
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es oft keine echten Vergleiche. Dann rechnet man den Wert des Grundstücks und den des Gebäudes getrennt und fügt beide zusammen.
So wird bewertet
Das Sachwertverfahren setzt den Bodenwert und den Wert des Gebäudes an. Der Bodenwert folgt dem Bodenrichtwert, das Gebäude wird nach Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung bewertet.
Weil der Sachwert nicht der Marktpreis ist, wird er mit einem Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses an den Markt gebracht.
Was den Wert bestimmt
Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Dämmung und Heizung, dazu die Lage und die Grundstücksgröße. Ein Sanierungsstau wird als Abschlag angesetzt.
Auch Rechte Dritter zählen, etwa ein Wegerecht oder Erbbaurecht.
Diese Unterlagen helfen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Baugenehmigung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen und eine Wohnflächenberechnung.
Grundlage: §§ 35 bis 39 ImmoWertV (Sachwert), § 40 ImmoWertV (Bodenwert).
Mehr dazu: Bodenrichtwert, Sanierungsstau, Energieausweis, Dienstbarkeit, Erbpacht, Sachwertverfahren
Grundstück bewerten
Beim Grundstück entscheidet vor allem, ob und was darauf gebaut werden darf. Der Preis folgt dem Bodenrichtwert und wird auf Ihre Fläche angepasst.
So wird bewertet
Der Gutachterausschuss veröffentlicht Bodenrichtwerte für Zonen mit ähnlicher Lage. Ihr Grundstück weicht davon ab, etwa durch Größe, Zuschnitt oder Erschließung, und wird entsprechend angepasst.
Der Wert ist eine Richtgröße, kein Kaufpreis.
Was den Wert bestimmt
Zuerst das Baurecht: Liegt ein Bebauungsplan vor, gilt er. Ohne Plan zählt, ob das Grundstück im bebauten Ortsteil liegt oder im Außenbereich, wo Bauen stark eingeschränkt ist.
Dazu kommen Erschließung, Hanglage, Naturgefahren und Altlasten im Boden.
Diese Unterlagen helfen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft zum Bebauungsplan, Nachweis der Erschließung und eine Altlastenauskunft der Gemeinde.
Grundlage: § 40 ImmoWertV (Bodenwert), §§ 30, 34 und 35 BauGB (Baurecht).
Mehr dazu: Bodenrichtwert, Bebauungsplan, Altlasten, Naturgefahren, Kataster, Bodenrichtwert
Mehrfamilienhaus bewerten
Ein Mehrfamilienhaus ist für Käufer eine Geldanlage. Deshalb zählt, was es dauerhaft an Miete bringt, nicht was es gekostet hat.
So wird bewertet
Das Ertragswertverfahren zieht von der Jahresmiete die Bewirtschaftungskosten ab. Der Rest wird mit dem Liegenschaftszins des Gutachterausschusses auf einen Wert hochgerechnet, dazu kommt der Bodenwert.
Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die zufällig gezahlte.
Was den Wert bestimmt
Höhe und Vertragslage der Mieten, Leerstand, Instandhaltungsbedarf und Energiezustand. Liegt die Miete über der zulässigen Grenze, etwa bei der Mietpreisbremse, wirkt das auf den Ertrag.
Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind, mindern ihn.
Diese Unterlagen helfen
Mieterliste mit Verträgen, Abrechnungen der Betriebskosten, Teilungserklärung falls aufgeteilt, Energieausweis, Instandhaltungsnachweise und Grundbuchauszug.
Grundlage: §§ 27 bis 34 ImmoWertV (Ertragswert).
Mehr dazu: Ertragswert, Liegenschaftszins, Mietspiegel, Betriebskosten, Bruttorendite, Ertragswertverfahren
Was oft gefragt wird
Zählt die Rücklage der Eigentümergemeinschaft für den Wert?
Ja, mittelbar. Ist sie knapp und steht eine Sanierung an, tragen die Käufer die Kosten über Umlagen. Das spricht für einen Abschlag.
Welche Unterlagen verlangt ein Käufer von der Hausverwaltung?
Üblich sind Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und die letzten Abrechnungen.
Warum wird ein Haus nicht einfach mit Nachbarhäusern verglichen?
Häuser unterscheiden sich stark in Größe, Zustand und Grundstück. Fehlen ausreichend ähnliche Verkäufe, sieht die ImmoWertV den Sachwert vor.
Was ist ein Marktanpassungsfaktor?
Ein Faktor, mit dem der rechnerische Sachwert an das tatsächliche Preisniveau angepasst wird. Ihn veröffentlicht der Gutachterausschuss.
Ist der Bodenrichtwert mein Verkaufspreis?
Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Größe, Zuschnitt und Baurecht Ihres Grundstücks verschieben den Wert.
Wo erfahre ich, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?
Bei der Gemeinde oder Stadt, die den Bebauungsplan führt. Gibt es keinen, entscheidet die Lage im Ortsteil.
Warum zählt die erzielbare und nicht die aktuelle Miete?
Die Verordnung verlangt die nachhaltig erzielbare Miete. Eine zu niedrige oder zu hohe Vertragsmiete wird deshalb bewertet, nicht übernommen.
Woher kommt der Liegenschaftszins?
Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet und veröffentlicht.