Was Sie in der Île-de-France vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Über dem örtlichen Bebauungsplan liegt hier eine zusätzliche Ebene, die es in keiner anderen französischen Region gibt: ein regionaler Richtplan mit eigenen Regelungskarten. Die kommunalen Pläne müssen mit ihm vereinbar sein. Wer nur den örtlichen Plan liest, sieht deshalb nicht die ganze Lage: Der Plan seiner Gemeinde kann noch alt sein und muss innerhalb einer Frist an den regionalen angepasst werden.

Grundlage: Art. L. 123-1 ff. Code de l'urbanisme (schéma directeur de la région d'Île-de-France); die geltende Fassung wurde durch Dekret Nr. 2025-517 vom 10.06.2025 genehmigt

Auf Büros, Geschäfts- und Lagerflächen samt der dazugehörigen Stellplätze wird hier eine jährliche Steuer erhoben, die es sonst nirgends in Frankreich gibt. Sie trifft den Eigentümer, nicht den Nutzer, und sie hängt an der Fläche und der Lage, nicht am Ertrag. Wer eine gemischt genutzte Immobilie kauft, sollte sie vor dem Kauf einrechnen.

Grundlage: Art. 231 ter Code général des impôts, ausdrücklich beschränkt auf die Region Île-de-France

Wie lange der Verkäufer haftet

Zwei Jahre ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken, mit einer äußeren Grenze von zwanzig Jahren ab dem Verkauf (Art. 1648 und Art. 2232 Code civil). Diese zwei Jahre sind seit dem Urteil der chambre mixte der Cour de cassation vom 21.07.2023 eine VERJÄHRUNGSFRIST und keine Ausschlussfrist mehr. Der Unterschied ist praktisch groß: Eine Verjährungsfrist kann nach den allgemeinen Regeln gehemmt und unterbrochen werden, etwa durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten. Vorher lief die Frist unaufhaltsam ab, und genau daran sind Ansprüche gescheitert.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Keine gesonderte Meldefrist. Die zwei Jahre ab Entdeckung sind zugleich die Frist für die Klage.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, das Gesetz erlaubt ihn ausdrücklich. Formeln wie „vendu en l’état“ stehen in fast jedem Vertrag. Sie gelten nur für einen privaten Verkäufer in gutem Glauben.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Die Klausel trägt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte. Beim privaten Verkäufer wird guter Glaube vermutet, Sie müssen seine Kenntnis also beweisen. Makler, Immobilienhändler und Bauträger können sich gar nicht befreien.

Was Sie verlangen können

Sie wählen zwischen Rückgabe gegen den vollen Kaufpreis und Behalten gegen Teilrückzahlung. Kannte der Verkäufer den Mangel, kommt Schadenersatz dazu.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.