Kaufnebenkosten in der Île-de-France

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

Über dem örtlichen Bebauungsplan liegt hier eine zusätzliche Ebene, die es in keiner anderen französischen Region gibt: ein regionaler Richtplan mit eigenen Regelungskarten. Die kommunalen Pläne müssen mit ihm vereinbar sein. Wer nur den örtlichen Plan liest, sieht deshalb nicht die ganze Lage: Der Plan seiner Gemeinde kann noch alt sein und muss innerhalb einer Frist an den regionalen angepasst werden.

Grundlage: Art. L. 123-1 ff. Code de l'urbanisme (schéma directeur de la région d'Île-de-France); die geltende Fassung wurde durch Dekret Nr. 2025-517 vom 10.06.2025 genehmigt

Auf Büros, Geschäfts- und Lagerflächen samt der dazugehörigen Stellplätze wird hier eine jährliche Steuer erhoben, die es sonst nirgends in Frankreich gibt. Sie trifft den Eigentümer, nicht den Nutzer, und sie hängt an der Fläche und der Lage, nicht am Ertrag. Wer eine gemischt genutzte Immobilie kauft, sollte sie vor dem Kauf einrechnen.

Grundlage: Art. 231 ter Code général des impôts, ausdrücklich beschränkt auf die Region Île-de-France

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Was in Frankreich umgangssprachlich frais de notaire heißt, sind zu über 80 Prozent Steuern und nicht das Honorar des Notars. Diese Verwechslung führt zu falschen Erwartungen.

Die einzelnen Posten

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) (gesetzlich fest): Zusammengesetzt aus dem Satz des département, dem kommunalen Anteil von 1,20 Prozent und einer Erhebungsgebühr auf den Departementsanteil. Der Regelsatz des département von 4,50 Prozent ergibt zusammen 5,80 Prozent. Seit 2025 dürfen die départements auf 5,00 Prozent erhöhen, was zusammen rund 6,32 Prozent ergibt; mittlerweile haben rund drei Viertel der départements davon Gebrauch gemacht (73 von rund 96 laut den Conseils départementaux, Stand Juli 2026), Beschlüsse nach dem 15.04.2025 wirken erst ab dem 01.01.2026. Émoluments du notaire (amtlicher Tarif): Das Honorar folgt einem gesetzlich festgelegten degressiven Tarif: 3,870 Prozent bis 6.500 Euro, 1,596 Prozent bis 17.000 Euro, 1,064 Prozent bis 60.000 Euro und 0,799 Prozent darüber, jeweils netto. Über dem Betrag von 100.000 Euro darf der Notar einen Nachlass von bis zu 20 Prozent gewähren, sonst ist der Tarif zwingend. Effektiv sind es rund 0,8 bis 1,3 Prozent des Kaufpreises. Honoraires d'agence (frei vereinbar): Beim KAUF ist die Provision frei, markttypisch 3 bis 6 Prozent, und sie muss im Inserat mit dem Hinweis ausgewiesen sein, ob sie im Preis enthalten ist. Achtung auf den Unterschied zur MIETE: dort sind die Kosten des Mieters durch Art. 5 Loi 89-462 und das Décret 2014-890 gedeckelt, je Quadratmeter und Zone. Beim Kauf gibt es diesen Deckel nicht.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Bestand: keine Umsatzsteuer, dafür DMTO (Art. 261 Abs. 5 Nr. 2 CGI). Neubau oder Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung durch einen Unternehmer: 20 Prozent TVA im Preis, dafür reduzierte Erwerbskosten von rund 2 bis 3 Prozent statt 5,80 Prozent. Der Neubau ist bei den Nebenkosten also deutlich günstiger.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.