Den Energieausweis in der Île-de-France lesen und verstehen

Der bedarfsorientierte Ausweis

Er bewertet die Substanz: Dämmung, Fenster, Heizung. Für einen Käufer ist er der aussagekräftigere, weil er unabhängig davon ist, wer vorher darin gewohnt hat.

Der verbrauchsorientierte Ausweis

Er nimmt die Abrechnungen der letzten Jahre. Zwei Personen in einem großen Haus ergeben einen guten Wert, auch wenn das Haus schlecht gedämmt ist.

Über dem örtlichen Bebauungsplan liegt hier eine zusätzliche Ebene, die es in keiner anderen französischen Region gibt: ein regionaler Richtplan mit eigenen Regelungskarten. Die kommunalen Pläne müssen mit ihm vereinbar sein. Wer nur den örtlichen Plan liest, sieht deshalb nicht die ganze Lage: Der Plan seiner Gemeinde kann noch alt sein und muss innerhalb einer Frist an den regionalen angepasst werden.

Grundlage: Art. L. 123-1 ff. Code de l'urbanisme (schéma directeur de la région d'Île-de-France); die geltende Fassung wurde durch Dekret Nr. 2025-517 vom 10.06.2025 genehmigt

Auf Büros, Geschäfts- und Lagerflächen samt der dazugehörigen Stellplätze wird hier eine jährliche Steuer erhoben, die es sonst nirgends in Frankreich gibt. Sie trifft den Eigentümer, nicht den Nutzer, und sie hängt an der Fläche und der Lage, nicht am Ertrag. Wer eine gemischt genutzte Immobilie kauft, sollte sie vor dem Kauf einrechnen.

Grundlage: Art. 231 ter Code général des impôts, ausdrücklich beschränkt auf die Region Île-de-France

Der Energieausweis

Der Energieausweis (Diagnostic de Performance Énergétique, DPE) mit den Klassen A bis G ist beim Verkauf Pflicht und muss dem Käufer bereits ab der Anzeige vorliegen. Der DPE ist rechtlich verbindlich (opposable), der Käufer kann sich darauf berufen. ACHTUNG STICHTAG: Zum 01.01.2026 wurde die Berechnungsmethode selbst geändert (neuer Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie), dadurch rutschen rund 850.000 Wohnungen ohne jede Sanierungsmaßnahme in eine bessere Klasse, vor allem von G auf F und von F auf E. Eine seither bessere Klasse muss also nicht auf echten Baumaßnahmen beruhen.

Was Sie nach dem Kauf sanieren müssen

Frankreich baut die energetisch schlechtesten Wohnungen (passoires thermiques) schrittweise aus dem Mietmarkt aus: Klasse G ist seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietbar, Klasse F folgt 2028 und Klasse E 2034. Eine schlechte Klasse bedeutet für den Käufer, dass eine Vermietung ohne Sanierung bald oder schon jetzt untersagt ist. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Gebäudes in Alleineigentum (NICHT bei einer Eigentumswohnung in einer copropriété) ist zudem ein Energieaudit (audit énergétique) Pflicht, seit 01.04.2023 für die Klassen F und G, seit 01.01.2025 zusätzlich für Klasse E. Das Auditdokument selbst gilt nur fünf Jahre, kürzer als der DPE.

Muss der Verkäufer den Ausweis unaufgefordert zeigen?

Ja. Die Vorlagepflicht besteht spätestens bei der Besichtigung, und die Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen. Wer ihn erst beim Notartermin sieht, hat einen Anhaltspunkt dafür, wie der Rest der Unterlagen gepflegt ist.

Kann ich den Ausweis anzweifeln?

Er ist keine Zusicherung, sondern eine fachliche Einschätzung nach einem vorgegebenen Verfahren. Weicht die Wirklichkeit deutlich ab, ist das ein Hinweis auf einen Fehler bei der Erstellung, aber kein Mangel des Gebäudes.