Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in der Île-de-France prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

Über dem örtlichen Bebauungsplan liegt hier eine zusätzliche Ebene, die es in keiner anderen französischen Region gibt: ein regionaler Richtplan mit eigenen Regelungskarten. Die kommunalen Pläne müssen mit ihm vereinbar sein. Wer nur den örtlichen Plan liest, sieht deshalb nicht die ganze Lage: Der Plan seiner Gemeinde kann noch alt sein und muss innerhalb einer Frist an den regionalen angepasst werden.

Grundlage: Art. L. 123-1 ff. Code de l'urbanisme (schéma directeur de la région d'Île-de-France); die geltende Fassung wurde durch Dekret Nr. 2025-517 vom 10.06.2025 genehmigt

Auf Büros, Geschäfts- und Lagerflächen samt der dazugehörigen Stellplätze wird hier eine jährliche Steuer erhoben, die es sonst nirgends in Frankreich gibt. Sie trifft den Eigentümer, nicht den Nutzer, und sie hängt an der Fläche und der Lage, nicht am Ertrag. Wer eine gemischt genutzte Immobilie kauft, sollte sie vor dem Kauf einrechnen.

Grundlage: Art. 231 ter Code général des impôts, ausdrücklich beschränkt auf die Region Île-de-France

Welche Lasten es gibt

Servituten wie das droit de passage (Wegerecht), dazu usufruit (Nießbrauch, Art. 578 Code civil) und droit d'usage et d'habitation (Gebrauchs- und Wohnungsrecht, Art. 625 Code civil); gesetzliche Servituten wie die Grenzabstände für Pflanzungen (Art. 671 Code civil) und der Dachabfluss auf das eigene Grundstück (égout des toits, Art. 681 Code civil) bestehen kraft Gesetzes.

Ob sie den Käufer binden

Eine durch einen Akt begründete Servitude muss beim service de la publicité foncière veröffentlicht werden (Art. 28 Ziff. 1 Buchst. a des Dekrets Nr. 55-22 vom 4. Januar 1955); ist sie veröffentlicht, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Blieb die Veröffentlichung aus, kann der Erwerber die Last abwehren, sobald er sein eigenes Recht veröffentlicht hat: nicht veröffentlichte Rechte sind Dritten, die konkurrierende Rechte von demselben Veräußerer erworben und veröffentlicht haben, nicht entgegenzuhalten (Art. 30 des Dekrets). Drei Wege führen an diesem Schutz vorbei, und alle drei bleiben im Auszug unsichtbar. Erstens können fortwährende und offenkundige Servituten durch dreißigjährigen Besitz erworben werden (Art. 690 Code civil), etwa ein Kanal, eine Drainage oder ein Fenster mit Aussicht; nicht fortwährende oder nicht offenkundige Servituten wie das bloße Wegerecht können dagegen auch durch unvordenklichen Besitz nicht entstehen, sie brauchen immer einen Titel (Art. 691 Code civil). Zweitens gilt die destination du père de famille als Titel für fortwährende und offenkundige Servituten (Art. 692 Code civil): Hat ein Eigentümer zwei Grundstücke erkennbar so angelegt, als bestünde eine Last zwischen ihnen, etwa mit einem befestigten Weg oder einer verlegten Leitung, und verkauft er später eines der beiden, bleibt die so sichtbar gewordene Last ohne jeden schriftlichen Titel bestehen. Drittens entstehen gesetzliche Servituten ohne jeden Titel, darunter das Wegerecht des eingeschlossenen Grundstücks, das der Eigentümer ohne ausreichende Anbindung an einen öffentlichen Weg gegen eine dem verursachten Schaden entsprechende Entschädigung von den Nachbarn verlangen kann (Art. 682 Code civil).

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.