Liechtenstein · Balzers
Was Sie in Balzers vor dem Kauf prüfen sollten
Nach der Unterschrift verschiebt sich die Beweislast. Vorher muss der Verkäufer offenlegen, nachher müssen Sie beweisen. Deshalb ist die Reihenfolge der Prüfung wichtiger als ihre Tiefe.
Was der Verkäufer von sich aus sagen muss
Jede der hier behandelten Rechtsordnungen kennt Umstände, die der Verkäufer ungefragt offenlegen muss. Verschweigt er einen davon, hilft ihm auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Das ist der stärkste Hebel, den ein Käufer hat, und er wirkt nur, wenn man weiß, was auf diese Liste gehört.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Der Satz, gekauft werde wie besichtigt, steht in fast jedem Vertrag. Er deckt weniger ab, als die meisten annehmen.
Arglist
Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.
Zugesicherte Eigenschaften
Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.
Die Unterlagen, deren Fehlen etwas bedeutet
Manche Unterlagen fehlen aus Nachlässigkeit, andere fehlen aus einem Grund. Eine Baugenehmigung, die niemand findet, eine Nutzungsbewilligung, die es nicht gibt, ein Protokoll der Eigentümerversammlung, das nicht herausgegeben wird: In diesen drei Fällen ist das Fehlen selbst der Befund.
Die Lasten, die nicht im Exposé stehen
Wegerechte, Wohnrechte auf Lebenszeit, Vorkaufsrechte einer Gemeinde und Altlastenverdacht stehen in Registern, nicht in der Anzeige. Sie mindern den Wert und schränken die Nutzung ein, und sie gehen auf den Käufer über.
Was in der Stadt Balzers gilt
In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.
Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)
Die Rechtslage in Liechtenstein
Wie lange der Verkäufer haftet
Drei Jahre ab der Übergabe. Liechtenstein hat ein eigenes Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, das dem österreichischen nachgebildet ist; für unbewegliche Sachen muss das Recht auf Gewährleistung binnen drei Jahren geltend gemacht werden.
Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss
Keine kurze Meldefrist nach der Entdeckung. Entscheidend ist die Dreijahresfrist selbst, und sie ist nicht mit einer Meldung an den Verkäufer gewahrt, sondern verlangt die gerichtliche Geltendmachung. Wer erst kurz vor Ablauf einen Mangel entdeckt, muss deshalb sofort rechtlich handeln und nicht nur schreiben.
Wie weit ein Haftungsausschluss trägt
Zwischen Privatpersonen zulässig, der Kauf im besichtigten Zustand ist die übliche Klausel. Eine Verkürzung der Frist ist ebenfalls möglich.
Wann der Ausschluss nicht trägt
Der Ausschluss trägt nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Arglist muss der Käufer beweisen, weshalb Hinweise auf Vorschäden aus Inserat und Unterlagen wichtig sind.
Was Sie verlangen können
Zuerst Verbesserung oder Austausch, danach Preisminderung oder Rückabwicklung. Bei Verschulden des Verkäufers zusätzlich Schadenersatz.
Grundlage: § 933 Abs. 1 ABGB des Fürstentums Liechtenstein (Gewährleistung bei unbeweglichen Sachen binnen drei Jahren, gerichtlich geltend zu machen), Gesetzesdatenbank Lilex, LR 210.0. Am 19.08.2026 geprüft. NACHGEZOGEN AM 28.08.2026: die damals offene Vorlage der Regierung an den Landtag ist BuA Nr. 50/2025 vom 08.07.2025 (Abänderung des ABGB sowie des PGR, Verkürzung der allgemeinen zivilrechtlichen Verjährungsfrist), Volltext bei llv.li gegengelesen. Sie betrifft AUSDRÜCKLICH NUR die allgemeine, lange Verjährungsfrist (§§ 1478, 1479, 1485 Abs. 2, 1489 ABGB sowie Art. 226 PGR, von 30 auf 10 Jahre). § 933 wird darin selbst als Beispiel einer der 'kurzen Verjährungsfristen' genannt (S. 11) und fällt laut eigener Aussage der Vorlage unter die Spezialregelungen, die 'unberührt' bleiben (S. 5, 'leges speciales'). Damit anders als beim Schweiz-Fall: keine der gefundenen Vorlagen hebt § 933 auf oder ändert ihn.. Zuletzt am Gesetzestext geprüft: 2026-08-19.
Häufige Fragen
Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?
Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.
Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?
Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?
Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.
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