Widmung und Schutzgebiete in Balzers prüfen

Denkmal- und Ortsbildschutz

Betrifft schon den Austausch von Fenstern und die Farbe der Fassade. Die Mehrkosten einer denkmalgerechten Sanierung sind erheblich und werden fast nie eingerechnet.

Hochwasser- und Wasserschutz

Berührt nicht nur das Bauen, sondern auch die Versicherbarkeit. Ein Objekt in einer ausgewiesenen Zone ist gegen bestimmte Schäden teils gar nicht versicherbar.

In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.

Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)

Was auf diesem Grund erlaubt ist

Die Gemeinde teilt ihr Gebiet per Bauordnung in Zonen ein (Wohnzone, Landwirtschaftszone und weitere), gestützt auf das Baugesetz; für ein umgrenztes Gebiet kann sie einen Überbauungsplan, einen Gestaltungsplan oder Spezialbauvorschriften erlassen (Art. 21 und 24 BauG). Belegt am Beispiel der Bauordnung Planken 2020, die die BauG-Artikel im Wortlaut zitiert. Die Pläne können die Grenzabstände gegenüber Art. 47 BauG verschärfen.

Schutzgebiete und ihre Folgen

Vier Schutzkategorien sind belegt, wiederum am Beispiel der Bauordnung Planken, die sie als überlagernde Festsetzungen ausweist: unter Schutz gestellte Kulturgüter nach dem Kulturgütergesetz (Art. 48), archäologische Perimeter, Naturschutzgebiete nach dem Naturschutzgesetz (Art. 19) und Waldreservate nach dem Waldgesetz (Art. 12). Die zugrunde liegenden Gesetze sind Landesgesetze und gelten landesweit.

Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand beim Grundstücksverkauf gibt es nicht. Die Landesverwaltung selbst führt unter Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrecht nur die privatrechtlichen Formen: Gesetzlich besteht ein Vorkaufsrecht nur für den Miteigentümer (Art. 66 Abs. 1 SR) und im Baurechtsverhältnis (Art. 66 Abs. 2 SR), daneben das vertragliche Vorkaufsrecht (Art. 66a SR), geregelt in Art. 62 bis 66b SR und §§ 1067 bis 1079 ABGB. Privat eingeräumte Vorkaufsrechte werden durch Vormerkung im Grundbuch verdinglicht und sind dort sichtbar. Die öffentliche Hand kann nur enteignen, was ein anderer Vorgang mit Entschädigung ist. Unberührt bleibt die GENEHMIGUNGSPFLICHT für Ausländer nach dem Grundverkehrsgesetz (LR 214.11), die im Kaufrechts-Korpus hinterlegt ist, aber ein Zulassungs-, kein Vorkaufsrecht ist: Sie entscheidet, ob der Käufer erwerben darf, nicht ob die öffentliche Hand an seine Stelle tritt.

Kann sich die Widmung nach dem Kauf ändern?

Ja. Planungen werden fortgeschrieben, und ein Eigentümer hat darauf nur begrenzt Einfluss. Ein Blick in laufende Planungsverfahren der Gemeinde ist deshalb Teil der Prüfung.

Wo bekomme ich die Auskunft?

Bei der Gemeinde oder der zuständigen Planungsbehörde, in mehreren Ländern auch online. Verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Exposé, sondern holen Sie die Auskunft selbst ein.