Wegerecht, Wohnrecht und andere Lasten in Balzers prüfen

Eingetragene Lasten

Sie stehen in der Abteilung für Belastungen. Wer den Auszug liest, sieht sie, und wer ihn nicht liest, kauft sie mit.

Nicht eingetragene Nutzungen

Ein Weg, den der Nachbar seit dreißig Jahren benutzt, kann auch ohne Eintragung ein Recht begründen. Achten Sie auf sichtbare Spuren einer Nutzung durch andere.

In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.

Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)

Welche Lasten es gibt

Grunddienstbarkeiten wie Wegrecht (Art. 198 f. SR), dazu Nutzniessung (Art. 216 ff.), Wohnrecht (Art. 248 ff.), Baurecht als Dienstbarkeit (Art. 251) und Quellenrecht (Art. 252) sowie Grundlasten. Das Leitungsrecht steht NICHT im Dienstbarkeiten-Abschnitt, sondern als eigenes Durchleitungsrecht im Nachbarrecht (Art. 95 SR), siehe die eigene Ausnahme unten. Daneben bestehen GESETZLICHE Wegrechte, unabhängig von einer vertraglichen Dienstbarkeit: der Notweg (Art. 102), das Streckrecht für Äcker (Art. 103), das Riesen von Holz (Art. 105) und der übliche Winterweg (Art. 107), deren genauer Umfang sich nach der Ortsübung richtet (Art. 108).

Ob sie den Käufer binden

Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit durch Rechtsgeschäft braucht es die Eintragung in das Grundbuch (Art. 199 Abs. 1 SR); ist sie eingetragen, bindet sie jeden späteren Eigentümer des belasteten Grundstücks. Drei Ausnahmen bestehen, alle eng gefasst: Erstens bestehen Wegrechte, die das Gesetz selbst unmittelbar begründet (Notweg, Streckrecht und Ähnliches) sowie übliche Winterwege bereits ohne Eintragung zu Recht; sie werden nur nachrichtlich angemerkt, wenn sie von bleibendem Bestand sind (Art. 109). Zweitens ist eine Ersitzung der Dienstbarkeit möglich, aber nur zu Lasten von Grundstücken, an denen auch das Eigentum selbst ersessen werden kann (Art. 199 Abs. 3). Wie eng das ist, zeigt erst der Blick auf die Eigentumsersitzung: Sie greift nach Art. 43 nur bei einem Grundstück, das gar nicht ins Grundbuch aufgenommen ist, oder bei einem, dessen Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, tot oder für verschollen erklärt ist, und die Eintragung braucht dann einen Landgerichtsbeschluss nach vorheriger amtlicher Auskündigung. An einem gewöhnlichen Kaufobjekt mit Hauptbuchblatt und lebendem Eigentümer kann eine Dienstbarkeit also nicht ersessen werden. Drittens, und das ist die Ausnahme, die einen Käufer am ehesten trifft: Das Durchleitungsrecht für Leitungen (Art. 95 SR) kann einem gutgläubigen Erwerber AUCH OHNE Eintragung entgegengehalten werden (Art. 95 Abs. 3 SR) – ausgerechnet bei Leitungen, die auf dem Grundstück sichtbar oder erkennbar sind, schützt das Grundbuch den Käufer also nicht vollständig.

Muss der Verkäufer Lasten offenlegen?

Ja, soweit sie für Ihre Entscheidung wesentlich sind. Da sie meist eingetragen sind, hilft ihm ein Verschweigen ohnehin nicht: Sie können den Auszug selbst anfordern, und das sollten Sie vor jeder Unterschrift tun.

Gilt ein Wegerecht auch gegen mich als neuen Eigentümer?

In aller Regel ja. Eingetragene Lasten binden jeden Eigentümer, nicht nur den, der sie eingeräumt hat. Genau dafür sind sie eingetragen.