Die Eigentümergemeinschaft in Balzers prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.

Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Wie in der Schweiz heisst Wohnungseigentum in Liechtenstein Stockwerkeigentum (Sachenrecht Art. 170a ff.), kein eigenes Wohnungseigentumsgesetz. Der Anteil eines Stockwerks am Wert der Liegenschaft steht als Wertquote in Hundertsteln oder Tausendsteln im Begründungsakt (Art. 170e).

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Versammlung der Stockwerkeigentümer, danach ein Verwalter (Art. 170m ff.); Einzelheiten in dieser Runde nicht vertieft recherchiert.

Was laufend zu zahlen ist

Beiträge an Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Massgabe der Wertquote (Art. 170h). Ein Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten ist Aufgabe der Versammlung, KEINE gesetzliche Mindestdotierung im Gesetz genannt.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Der Erwerber tritt nicht in die Beitragsschuld des Voreigentümers ein, sein Anteil kann dafür aber belastet werden: Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen einen Anspruch gegenüber JEDEM JEWEILIGEN Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil (Art. 170i Abs. 1 SR). Das Wort „jeweiligen" entscheidet: Der Anspruch richtet sich gegen den aktuellen Eigentümer, auch wenn die Rückstände vom Vorgänger stammen. Es ist ein Anspruch auf ERRICHTUNG und kein bereits bestehendes Pfandrecht, und darin liegt die Falle beim Kauf: Solange nichts eingetragen ist, zeigt das Grundbuch nichts, der Anspruch besteht trotzdem. Die Eintragung verlangen kann der Verwalter oder, wenn keiner bestellt ist, jeder durch Mehrheitsbeschluss oder durch den Richter dazu ermächtigte Stockwerkeigentümer, ebenso ein Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist (Abs. 2); im Übrigen gelten die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss (Abs. 3). Daneben steht der Gemeinschaft für dieselben drei Jahre ein Retentionsrecht wie einem Vermieter an den beweglichen Sachen zu, die sich in den Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 170k). Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer, denn sie erwirbt unter eigenem Namen die Beitragsforderungen und die daraus erzielten Mittel (Art. 170l Abs. 1); beim Verkauf wird er deshalb nicht ausbezahlt, sondern bleibt beim Objekt. Ohne Bezug zu Rückständen, aber ebenfalls zu prüfen: Änderungen der Wertquote brauchen die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten UND die Genehmigung der Versammlung (Art. 170e Abs. 2); wessen Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde, hat Anspruch auf Berichtigung.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.