Einen Bau ohne Genehmigung in Balzers erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In der Dorfkern- und Dorfzone von Balzers sind nur Giebeldächer mit einer Neigung von mindestens 30 Grad zulässig; im übrigen Gemeindegebiet sind alle Dachformen erlaubt.

Grundlage: Bauordnung der Gemeinde Balzers, Art. 6 Absatz 2; erlassen 04.10.2025, genehmigt durch die Regierung des Fürstentums Liechtenstein am 19.08.2025 (LNR 2025-1128)

Wann eine Genehmigung nötig ist

Baubewilligungspflicht nach Art. 72 Baugesetz (BauG), LR 701.0, u. a. für Errichtung, Veränderung und Abbruch von Bauten, Änderung der Nutzungsart oder Zweckbestimmung, private Abstellplätze, Anlagen der Haustechnik ab 3 kW thermischer Leistung, Terrainveränderungen in Bauzonen über 0,40 m Höhe/Tiefe auf mehr als 100 m² Fläche. Eine Nutzungsänderung ist auch OHNE bauliche Veränderung bewilligungspflichtig. Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach vollständiger Einreichung (Art. 79), das ist keine Frist mit Rechtsfolge.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Wird ohne oder abweichend von der Baubewilligung gebaut, verfügt die Baubehörde nach Art. 94 BauG die Einstellung der Bauarbeiten und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Fristsetzung, notfalls durch Ersatzvornahme auf Kosten des Verpflichteten. Ein nachträgliches Baugesuch schiebt die Wiederherstellung auf, wenn es binnen höchstens sechs Wochen ab behördlicher Aufforderung gestellt wird. Nach Art. 95 BauG verjährt die Anordnung der Beseitigung 20 Jahre nach Errichtung, die zwangsweise Durchsetzung einer bereits rechtskräftig festgestellten Rechtswidrigkeit bereits nach 10 Jahren; beide Fristen gelten NICHT bei Gefahr für Sicherheit oder Gesundheit, dort zeitlich unbegrenzt. Nach Fristablauf gilt die Baute wie bewilligt. Für vorsätzliches Bauen ohne Bewilligung droht nach Art. 99 BauG eine Busse bis 100'000 Franken oder ersatzweise Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr, mit eigener, kürzerer Verfolgungsverjährung von drei Jahren. Die Wiederherstellungspflicht selbst trifft laut dem amtlichen Handbuch zum BauG auch den Rechtsnachfolger, ein späterer Käufer kann sie also erben.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.