Was Sie auf Rhodos vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

Rhodos gehört zu den Dodekanes, einem der griechischen Grenzgebiete, in denen der Erwerb von Immobilien durch Staatsangehörige außerhalb der EU einer vorherigen behördlichen Genehmigung bedarf. Zuständig ist die Dezentrale Verwaltung samt Regionalausschuss, nicht mehr die 2011 abgeschafften Präfekturen. Die Ausnahme gilt für EU-Bürger, nicht aber für Staatsangehörige von Drittstaaten wie der Schweiz. Wer ohne diese Genehmigung kauft, erwirbt kein Eigentum: Der Kaufvertrag selbst bleibt unwirksam. Der große Rest Griechenlands, etwa Athen oder der Peloponnes, kennt diese Beschränkung nicht.

Grundlage: Gesetz 1892/1990 in der Fassung von Gesetz 3978/2011; Zuständigkeit der Dezentralen Verwaltung seit der Verwaltungsreform 2011 statt der vormaligen Präfekturen

Wie lange der Verkäufer haftet

Eine Privatperson haftet für versteckte Mängel an einer gebrauchten Wohnung oder einem Haus fünf Jahre lang, gerechnet ab der Übergabe der Sache. Die Frist läuft AB DER UEBERGABE, auch wenn der Käufer den Mangel erst viel später entdeckt. Bei beweglichen Sachen sind es zwei Jahre; die fünf Jahre gelten nur für Liegenschaften.

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Beim Kauf von einer Privatperson gibt es keine kurze Frist, in der ein Mangel gemeldet werden muss; entscheidend ist allein die fünfjährige Verjährung.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ja, beim Kauf von einer Privatperson darf die Mangelhaftung im Vertrag ausgeschlossen werden, weil die Kaufregeln nachgiebiges Recht sind; die übliche Formel heisst 'os echei kai stekei' (wie es steht und liegt).

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat; dann muss der Käufer beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn bewusst verschwiegen hat. Dasselbe gilt für die Verjährung: Nach Art. 557 des Astikos Kodikas kann sich der Verkäufer auf die fünf Jahre NICHT berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft verheimlicht hat. Wer also spät entdeckt, dass etwas bewusst verheimlicht wurde, steht nicht automatisch mit leeren Händen da.

Was Sie verlangen können

Der Käufer kann frei wählen zwischen Reparatur oder Austausch, Minderung des Kaufpreises und Rücktritt, den Rücktritt nur bei einem nicht unerheblichen Mangel, und er kann zusätzlich Schadenersatz verlangen; eine feste Reihenfolge gibt es nicht.

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.