Einen Bau ohne Genehmigung auf Rhodos erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

Rhodos gehört zu den Dodekanes, einem der griechischen Grenzgebiete, in denen der Erwerb von Immobilien durch Staatsangehörige außerhalb der EU einer vorherigen behördlichen Genehmigung bedarf. Zuständig ist die Dezentrale Verwaltung samt Regionalausschuss, nicht mehr die 2011 abgeschafften Präfekturen. Die Ausnahme gilt für EU-Bürger, nicht aber für Staatsangehörige von Drittstaaten wie der Schweiz. Wer ohne diese Genehmigung kauft, erwirbt kein Eigentum: Der Kaufvertrag selbst bleibt unwirksam. Der große Rest Griechenlands, etwa Athen oder der Peloponnes, kennt diese Beschränkung nicht.

Grundlage: Gesetz 1892/1990 in der Fassung von Gesetz 3978/2011; Zuständigkeit der Dezentralen Verwaltung seit der Verwaltungsreform 2011 statt der vormaligen Präfekturen

Wann eine Genehmigung nötig ist

Für Neubau, größere Umbauten und Nutzungsänderungen braucht es eine Baugenehmigung (oikodomiki adeia), die heute elektronisch als e-adeia erteilt wird. Für kleinere Arbeiten genügt eine Genehmigung geringerer Stufe oder eine Anzeige. Die technischen Vorgaben stehen in der Neuen Bauordnung.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

Ein Schwarzbau (afthaireto) oder eine von der Genehmigung abweichende Ausführung ist unzulässig. Beim Verkauf muss ein Ingenieur in der notariellen Urkunde erklären, dass keine willkürlichen Bauten bestehen; ohne diese Erklärung kommt die Beurkundung nicht zustande. Ältere Verstöße lassen sich unter Fristen und gegen Bußgeld regularisieren (taktopoiisi), andernfalls droht der Abriss. Die Pflicht trifft den Eigentümer, nach dem Kauf also den Erwerber.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.