Was Sie in Kilkenny vor dem Kauf prüfen sollten

Arglist

Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann sich auf keinen Ausschluss berufen. Das gilt in allen hier behandelten Ländern.

Zugesicherte Eigenschaften

Was der Verkäufer ausdrücklich zusagt, etwa eine Wohnfläche oder eine Nutzung als Wohnraum, bleibt trotz Ausschluss verbindlich.

In der 'City Centre ACA' von Kilkenny, der Denkmalschutzzone entlang High Street und Parliament Street, gibt der Bebauungsplan Naturschiefer als Dacheindeckung vor.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA5; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In den neun Denkmalschutzzonen von Kilkenny, darunter die Altstadt rund um High Street und Parliament Street, sind Fenster, Türen und Regenrinnen aus PVC oder Aluminium untersagt, verlangt werden traditionelle Materialien.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 1, Absatz 9.3.3 (Ziele 9J bis 9L); beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In der Altstadt von Kilkenny müssen historische Schaufenster und Pubfronten erhalten bleiben, neue Schaufenster brauchen eine hochwertige zeitgenössische Gestaltung. Plastik- oder Neonwerbung wird in der Denkmalschutzzone nicht genehmigt, bevorzugt werden handgemalte Ladenschilder.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA1 und CCACA2; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

Wie lange der Verkäufer haftet

In Irland gilt der Grundsatz Käufer aufgepasst (caveat emptor). Eine Privatperson haftet nach der Übergabe grundsätzlich NICHT für versteckte Baumängel wie Feuchtigkeit oder Risse. Der Verkäufer muss nur versteckte Rechtsmängel am Eigentum offenlegen. Deshalb muss der Käufer die Wohnung vor dem Kauf durch einen Gutachter prüfen lassen. Eine Haftung entsteht nur, wenn der Verkäufer getäuscht oder falsche Angaben gemacht hat, und ein solcher Anspruch muss im Regelfall binnen 6 Jahren geltend gemacht werden (bei Kauf per Urkunde unter Siegel 12 Jahre).

Bis wann ein Mangel gemeldet sein muss

Eine eigene kurze Rügefrist wie in manchen Ländern gibt es für den Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson nicht. Rechtliche Zweifel klärt der Käufer vor dem Abschluss über die sogenannten objections and requisitions on title. Nach dem Kauf zählt nur die allgemeine Verjährung: ein Anspruch wegen falscher Angabe muss binnen 6 Jahren erhoben werden, bei Betrug läuft die Frist erst ab Entdeckung.

Wie weit ein Haftungsausschluss trägt

Ein Ausschluss ist praktisch der Normalzustand, weil das Gesetz ohnehin dem Käufer die Prüfpflicht auferlegt. Kaufverträge nach den Law Society General Conditions of Sale bestätigen, dass der Käufer das Haus im vorgefundenen Zustand kauft. Die übliche englische Formulierung lautet 'sold in its present condition' oder 'as is', oft ergänzt um eine Klausel, dass der Käufer sich nicht auf Angaben des Verkäufers verlassen hat (non-reliance clause). Ein Ausschluss der Haftung für falsche Angaben ist aber nur wirksam, wenn er fair und angemessen ist.

Wann der Ausschluss nicht trägt

Der Ausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung (fraud, fraudulent misrepresentation) und nicht beim bewussten Verschweigen eines versteckten Rechtsmangels. Betrug kann nie wirksam ausgeschlossen werden, und jeder Ausschluss für falsche Angaben muss fair und angemessen sein. Der Käufer muss beweisen: der Verkäufer hat eine falsche Tatsachenangabe gemacht (misrepresentation), diese hat den Käufer zum Kauf bewegt, und bei Betrug, dass der Verkäufer wissentlich oder leichtfertig falsch handelte.

Was Sie verlangen können

Nur wenn ein berechtigter Anspruch besteht, also bei falscher Angabe, Betrug oder Bruch einer Vertragsklausel. Dann kann der Käufer den Vertrag rückabwickeln (rescission) oder Schadenersatz (damages) verlangen; das Gericht kann statt der Rückabwicklung auch Schadenersatz zusprechen. Eine feste Reihenfolge gibt es nicht, das Gericht entscheidet nach Ermessen. Reparatur kann der Käufer von einer Privatperson nicht verlangen, weil es keine gesetzliche Qualitätsgewähr gibt. Vor Abschluss kann er auf Erfüllung klagen (specific performance).

Reicht eine Besichtigung, um Mängel zu erkennen?

Für sichtbare Mängel ja, und genau deshalb haftet der Verkäufer für sie meist nicht. Die teuren Fälle betreffen das, was man nicht sieht: Feuchtigkeit hinter Verkleidung, fehlende Genehmigungen, beschlossene Sonderumlagen.

Was, wenn die Fläche im Vertrag nicht stimmt?

Ob eine Abweichung einen Anspruch auslöst, hängt davon ab, ob die Fläche zugesichert oder nur beschrieben war, und wie groß die Abweichung ist. Die Schwelle ist je nach Land verschieden.

Kann ich nach der Unterschrift noch zurück?

Nur in engen Grenzen. Deshalb gehört jede Prüfung vor die Unterschrift, und deshalb ist eine Frist zwischen Entwurf und Beurkundung wertvoller als jede Zusicherung danach.