Die Eigentümergemeinschaft in Kilkenny prüfen

Die Protokolle der letzten Jahre

Darin steht, worüber gestritten wurde, was beschlossen und was vertagt wurde. Ein mehrfach vertagtes Dach ist ein Dach, das kaputt ist und für das niemand zahlen will.

Der Wirtschaftsplan

Er zeigt, was laufend zu zahlen ist und wie es sich verteilt. Vergleichen Sie den Betrag mit dem, was im Exposé als monatliche Belastung steht.

Der Stand der Rücklage

Eine dünne Rücklage bei einem alten Haus heißt: Die nächste größere Reparatur kommt als Sonderumlage, und die trifft den, der dann Eigentümer ist.

In der 'City Centre ACA' von Kilkenny, der Denkmalschutzzone entlang High Street und Parliament Street, gibt der Bebauungsplan Naturschiefer als Dacheindeckung vor.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA5; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In den neun Denkmalschutzzonen von Kilkenny, darunter die Altstadt rund um High Street und Parliament Street, sind Fenster, Türen und Regenrinnen aus PVC oder Aluminium untersagt, verlangt werden traditionelle Materialien.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 1, Absatz 9.3.3 (Ziele 9J bis 9L); beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In der Altstadt von Kilkenny müssen historische Schaufenster und Pubfronten erhalten bleiben, neue Schaufenster brauchen eine hochwertige zeitgenössische Gestaltung. Plastik- oder Neonwerbung wird in der Denkmalschutzzone nicht genehmigt, bevorzugt werden handgemalte Ladenschilder.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA1 und CCACA2; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

Wie das Eigentum hier aufgeteilt ist

Wohnungen in einer Anlage werden üblicherweise als long leasehold gehalten, oft über 500 oder 999 Jahre, während das Gemeinschaftseigentum und die Restrechte bei einer owners management company (OMC) liegen. Jeder Eigentümer ist zugleich Mitglied dieser Gesellschaft. Der Multi-Unit Developments Act 2011 hat den Bauträger verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum an die OMC zu übertragen, bevor er Einheiten verkauft.

Die Gemeinschaft und ihre Beschlüsse

Die OMC ist eine echte Gesellschaft nach dem Companies Act und wird von einem Vorstand aus den Eigentümern geführt, meist unterstützt von einem beauftragten property agent. Beschlüsse fallen in der Mitgliederversammlung; der Jahreshaushalt (annual service charge) muss den Mitgliedern zur Abstimmung vorgelegt werden.

Was laufend zu zahlen ist

Zwei Töpfe, beide gesetzlich verankert: der laufende service charge nach Section 18 Multi-Unit Developments Act 2011 für Versicherung, Reinigung, Beleuchtung, Aufzug und Verwaltung, und der building investment fund, im Alltag sinking fund genannt, nach Section 19 für nicht jährlich anfallende Grossausgaben wie Dach oder Fassade. Auch der Bauträger muss für noch unverkaufte Einheiten beides zahlen, was früher der häufigste Streitpunkt war. Die OMC kann beide Beträge als simple contract debt einklagen.

Das Risiko, das auf den Erwerber übergeht

Offene service charges haften an der Einheit und werden beim Verkauf üblicherweise aus dem Kaufpreis beglichen; wird das übersehen, sitzt der Erwerber auf der Forderung der OMC. Zweites, in Irland größeres Risiko: ein leerer oder unterdotierter sinking fund. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an und ist der Fonds leer, wird sie über eine Sonderumlage auf die Eigentümer verteilt, und das kann fünfstellig werden. Drittes Risiko: die Restlaufzeit des lease. Fällt sie unter etwa 70 Jahre, finanzieren Banken zurückhaltender, was den Wiederverkauf drückt.

Muss der Verkäufer mir die Protokolle geben?

Er muss aufklären, was für Ihre Entscheidung wesentlich ist, und eine beschlossene Sonderumlage gehört dazu. Die Protokolle selbst bekommen Sie über ihn oder über die Verwaltung. Weigert er sich, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Hafte ich für Rückstände des Voreigentümers?

Das ist je nach Land verschieden geregelt und einer der teuersten Unterschiede überhaupt. In manchen Rechtsordnungen haftet die Wohnung selbst für offene Beiträge, unabhängig davon, wer sie verursacht hat.