Kaufnebenkosten in Kilkenny

Die Vergütung des Vermittlers

Sie ist der größte verhandelbare Posten. Mehrere Länder haben in den letzten Jahren festgelegt, dass sie zu teilen ist oder dass sie zahlt, wer den Vermittler beauftragt hat. Wer den Vertrag vor der Besichtigung liest, weiß, welche Fassung für ihn gilt.

Die Kosten der Finanzierung

Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und die Eintragung der Sicherheit gehören zum Kauf, tauchen aber in keiner Nebenkostenübersicht des Vermittlers auf. Sie gehören trotzdem in die Rechnung, bevor eine Zusage gegeben wird.

In der 'City Centre ACA' von Kilkenny, der Denkmalschutzzone entlang High Street und Parliament Street, gibt der Bebauungsplan Naturschiefer als Dacheindeckung vor.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA5; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In den neun Denkmalschutzzonen von Kilkenny, darunter die Altstadt rund um High Street und Parliament Street, sind Fenster, Türen und Regenrinnen aus PVC oder Aluminium untersagt, verlangt werden traditionelle Materialien.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 1, Absatz 9.3.3 (Ziele 9J bis 9L); beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In der Altstadt von Kilkenny müssen historische Schaufenster und Pubfronten erhalten bleiben, neue Schaufenster brauchen eine hochwertige zeitgenössische Gestaltung. Plastik- oder Neonwerbung wird in der Denkmalschutzzone nicht genehmigt, bevorzugt werden handgemalte Ladenschilder.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA1 und CCACA2; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

Worauf gerechnet wird

Gerechnet wird auf den Kaufpreis. Die Stamp Duty läuft in Stufen: Jeder Anteil des Preises wird mit dem Satz seiner Stufe belastet, nicht der ganze Preis mit einem Satz. Beim NEUBAU wird die Stamp Duty vom Nettopreis OHNE die enthaltene VAT von 13,5 Prozent berechnet, der Gesamtpreis ist dafür durch 1,135 zu teilen.

Die einzelnen Posten

Stamp Duty (gesetzlich fest): Wohnimmobilien: 1 Prozent auf den Anteil bis 1 Million Euro, 2 Prozent auf den Anteil bis 1,5 Millionen, 6 Prozent auf alles darüber. Unbebautes Grundstück ohne verbundenen Bauvertrag fällt nicht darunter, sondern trägt den Satz für nicht-wohnliche Liegenschaften von 7,5 Prozent. Solicitor (frei vereinbar): In Irland führt zwingend ein solicitor die Übertragung, ein Notar wie auf dem Kontinent kommt dabei nicht vor. Das Honorar ist frei, üblich ein Prozentsatz des Kaufpreises oder ein Festbetrag, dazu 23 Prozent VAT und die outlays. Der solicitor muss die Kosten vorab schriftlich aufschlüsseln. Searches and Land Registry fee (amtlicher Tarif): Feste Beträge nach Wertstufe für die Eintragung im Land Registry, dazu die Kosten der searches (judgments, planning, bankruptcy). Kein Prozentsatz, in der Summe üblicherweise ein dreistelliger Betrag im Bereich einiger hundert Euro. Structural survey (frei vereinbar): Kein Pflichtposten, aber der wichtigste freiwillige. Weil der Verkäufer bauliche Mängel nicht offenlegen muss, ist der survey die einzige Stelle, an der ein Mangel vor der Unterschrift auffällt. Üblich sind einige hundert Euro. Estate agent fee (frei vereinbar): Trägt der Verkäufer, üblich 1 bis 2,5 Prozent zuzüglich 23 Prozent VAT. Für den Käufer entsteht daraus kein eigener Posten.

Umsatzsteuer beim Erwerb

Der Kauf einer Bestandswohnung von privat löst KEINE VAT aus. Nur die erste Lieferung eines Neubaus durch den Bauträger trägt VAT, dort mit dem ermäßigten Satz von 13,5 Prozent, der bereits im Kaufpreis steckt. AUSNAHME MIT UNSICHERHEIT seit Budget 2026 (angekündigt 07.10.2025): Für eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus mit mindestens drei Einheiten und gemeinsamem Zugang soll bis 31.12.2030 nur 9 statt 13,5 Prozent gelten. Die Maßnahme hängt an der EU-rechtlichen Voraussetzung einer „social policy“, deren genauer Anwendungsbereich laut Fachkommentaren noch ungeklärt ist, Leitlinien der Revenue stehen aus. Bis zur Klärung ist der volle Satz von 13,5 Prozent der sichere Fall. Die Vermietung von Wohnraum ist zwingend befreit, eine Option zur Steuerpflicht ist für Wohnraum ausgeschlossen (section 97(4) VAT Consolidation Act 2010).

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie sind deshalb der Teil, der aus Eigenkapital kommen muss.

Lässt sich die Steuer auf den Erwerb senken?

In engen Grenzen, etwa indem bewegliches Zubehör im Vertrag getrennt ausgewiesen wird, soweit das der Wahrheit entspricht. Ein zu hoch angesetzter Anteil fällt bei einer Prüfung auf und kostet mehr, als er spart.