Einen Bau ohne Genehmigung in Kilkenny erkennen

Wo die Verfolgung nicht endet

Dann bleibt das Risiko dauerhaft am Gebäude hängen, unabhängig davon, wie lange der Bau schon steht und wie viele Eigentümer es seither gab.

Wo eine Frist läuft

Nach ihrem Ablauf kann nicht mehr eingeschritten werden. Und hier der häufigste Irrtum: Der Bau wird dadurch nicht rechtmäßig, er wird nur geduldet. Für eine Bank und für den nächsten Käufer bleibt er ein Mangel.

In der 'City Centre ACA' von Kilkenny, der Denkmalschutzzone entlang High Street und Parliament Street, gibt der Bebauungsplan Naturschiefer als Dacheindeckung vor.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA5; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In den neun Denkmalschutzzonen von Kilkenny, darunter die Altstadt rund um High Street und Parliament Street, sind Fenster, Türen und Regenrinnen aus PVC oder Aluminium untersagt, verlangt werden traditionelle Materialien.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 1, Absatz 9.3.3 (Ziele 9J bis 9L); beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

In der Altstadt von Kilkenny müssen historische Schaufenster und Pubfronten erhalten bleiben, neue Schaufenster brauchen eine hochwertige zeitgenössische Gestaltung. Plastik- oder Neonwerbung wird in der Denkmalschutzzone nicht genehmigt, bevorzugt werden handgemalte Ladenschilder.

Grundlage: Kilkenny City and County Development Plan 2021-2027, Band 2, Politik CCACA1 und CCACA2; beschlossen 03.09.2021, in Kraft seit 15.10.2021

Wann eine Genehmigung nötig ist

Zwei getrennte Systeme wie im Vereinigten Königreich: Die planning permission der örtlichen Behörde entscheidet, OB gebaut werden darf, die Building Regulations entscheiden, WIE gebaut werden muss. Kleinere Vorhaben sind als exempted development von der Bewilligung frei, seit einer Reform zum 27. Juli 2026 etwa ein Anbau bis 45 statt bisher 40 Quadratmeter hinter dem Haus unter Bedingungen, dazu neue Ausnahmen für Dachgauben, ein separates Nebengebäude bis 45 Quadratmeter und eine zusätzliche Wohneinheit ab 32 Quadratmetern durch Unterteilung des Hauptwohnhauses. Nach Abschluss bestätigt ein Certificate of Compliance des Architekten oder Ingenieurs die Einhaltung beider Regelwerke.

Was bei einem Bau ohne Genehmigung droht

DER ENTSCHEIDENDE PUNKT IN IRLAND ist die Siebenjahresregel und ihr Missverständnis. Nach Section 157(4) Planning and Development Act 2000 kann die Behörde nach sieben Jahren ab Beginn des Vorhabens weder eine enforcement notice erlassen noch nach Section 160 eine Verfügung erwirken. Das Bauwerk wird dadurch aber NICHT rechtmäßig: Es gilt als unauthorised but immune, also geduldet, nicht bewilligt. Die Folge trifft den Käufer trotzdem, denn beim Verkauf und bei der Kreditaufnahme wird der Nachweis der Bewilligung verlangt, und ohne ihn zahlt die Bank nicht aus. Der Ausweg ist die retention permission, also die nachträgliche Bewilligung. Innerhalb der sieben Jahre ist ein Bau ohne Bewilligung zusätzlich eine Straftat nach Section 151.

Kann ich das nachträglich genehmigen lassen?

Oft ja, aber es dauert und es kostet, und es geht nur, wenn der Bau nach heutigem Recht überhaupt zulässig wäre. Ist er es nicht, bleibt nur der Rückbau.

Haftet der Verkäufer dafür?

Wenn er es wusste und verschwiegen hat, ja, und daran ändert auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nichts. Das Problem ist der Nachweis. Deshalb gehört die Prüfung vor die Unterschrift und nicht danach.