Países · Alemania
Lo que conviene comprobar en Alemania antes de firmar.
El precio del anuncio es una posición de negociación, no una valoración. Quien no conoce el precio realmente alcanzable paga el que le piden.
Lo que más dinero cuesta en Alemania
En 2025 se firmaron unos 872.000 contratos de compraventa inmobiliaria por un importe de 278 mil millones de euros, más del 70 por ciento sobre vivienda. Las comisiones de tasación registran cada uno de esos contratos, pero el precio individual no es de consulta pública.
Fuente: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse mit dem BBSR, 2025
Gastos de compra
9 a 15 %
del precio de compra, además del precio que figura en el anuncio.
- Impuesto de transmisiones, según el Land3,5 a 6,5 %
- Notarioalrededor de 1,0 a 1,5 %
- Inscripción en el Grundbuchalrededor de 0,3 a 0,5 %
- Comisión de la agencia en total, IVA incluido3,57 a 7,14 %
Fuente: Tipos del impuesto de transmisiones de los Länder, Gerichts- und Notarkostengesetz, §§ 656c und 656d BGB. La horquilla es sobre todo una cuestión de Land: Baviera y Sajonia piden un 3,5 por ciento, Renania del Norte-Westfalia, Sarre y Turingia un 6,5 por ciento. En pisos y viviendas unifamiliares para uso propio, comprador y vendedor asumen la comisión por mitades desde el 23 de diciembre de 2020.
La trampa para inquilinos
En Berlín, el 46 por ciento de las viviendas usadas anunciadas supera el límite de alquiler permitido, y en más de un tercio se cruza el umbral de la usura arrendaticia. En Ulm ronda el 70 por ciento. Se examinaron más de 20.000 anuncios en línea de mayo de 2024 a octubre de 2025.
Energía y obligación de reforma
El certificado energético debe presentarse como muy tarde en la visita y entregarse tras la compra; los datos obligatorios figuran ya en el anuncio. Un incumplimiento cuesta hasta 10.000 euros. A ello se suman obligaciones para los nuevos propietarios: las calderas de más de 30 años deben retirarse en los dos años siguientes al cambio de propiedad, y los últimos forjados sin aislar deben aislarse.
Fuente: Gebäudeenergiegesetz, §§ 47, 72, 80, 87 und 108 Abs. 1 Nr. 23 bis 27
Validez del certificado: 10 años
A qué prestar especial atención en Alemania
El rodeo más extendido para esquivar el límite de alquiler es alquilar amueblado. Entre las ofertas amuebladas en Berlín, el 69 por ciento supera el límite permitido, y en más de la mitad de esos anuncios se cruza incluso el umbral de la usura arrendaticia. El recargo por los muebles no tiene que indicarse por separado, y eso es justamente lo que hace tan difícil la comprobación para un inquilino.
Mapas oficiales en Alemania
6 temas cartográficos se superponen directamente sobre su inmueble.
No como media del distrito, sino en su dirección exacta, con leyenda y fuente visible. Cada capa se activa por separado.
Compruébelo usted mismo
Los organismos oficiales en Alemania.
Scan my Home comprueba contra estas fuentes. Usted puede consultar cada una de ellas por su cuenta, y ese es justamente el punto: una cifra que no se puede comprobar no es una cifra, es una afirmación.
Valor & valor del suelo
Valor del suelo de referencia oficial para la ubicación
Gutachterausschuss / Grundstücksmarktbericht
Recopilación real de precios de compra e informe de mercado de la región
Propiedad & cargas
Grundbuch (Amtsgericht)
Propietario, hipotecas, derechos de paso y de habitación, cargas de las secciones II y III
Energía
Energieausweis-Registriernummer (DIBt)
Autenticidad y registro del certificado energético
Medio ambiente & riesgos naturales
Hochwasser-Risikokarten der Länder
Riesgo de crecida e inundación en la ubicación
Altlastenkataster der Länder
Suelos contaminados y sospechosos en la parcela
Construcción & urbanismo
Bebauungsplan & Bauamt der Gemeinde
Uso permitido, cargas urbanísticas, proyectos previstos en el entorno
Mercado & transacciones
Immobilien-Preisspiegel / Portale
Precios de oferta y comparables actuales de la zona
El mercado en Alemania
Unos 872.000 contratos de compraventa y 278 mil millones de euros de volumen, de los cuales alrededor de 198 mil millones en vivienda, suelo residencial incluido.
Fuente: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse mit dem BBSR, 2025
Un dossier real de este pais
Vea lo que el analisis encontro en un anuncio real en Alemania, cada cifra con su fuente.
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