Pays · Pays-Bas
Ce qu'il faut vérifier aux Pays-Bas avant de signer.
Il manque structurellement des logements. La plupart des ventes se concluent au-dessus du prix affiché. Prendre ce prix pour la valeur de marché fausse le calcul à chaque fois.
Ce qui coûte le plus cher aux Pays-Bas
72 pour cent de tous les logements vendus au quatrième trimestre 2025 sont partis au-dessus du prix affiché, de 4,7 pour cent en moyenne. Le déficit de logements calculé s'élève à 384.000 unités, soit 4,6 pour cent du parc.
Source: NVM, janvier 2026, et Volkshuisvesting Nederland, 2026
Frais d'acquisition
4 à 6 %
du prix d'achat, en plus du prix affiché dans l'annonce.
- Droits de mutation, occupation personnelle2 %
- Droits de mutation, investissement (depuis le 1.1.2026)8 %
- Acheteurs de moins de 35 ans, jusqu'à 555.000 €0 %
- Inscription au Kadaster, par acteà partir de 103,50 €
- Notaire et votre propre agentlibrement convenu
Source: Belastingdienst et Kadaster, tarifs 2026. Les honoraires de notaire et d'agent ne sont pas réglementés. La fourchette globale est donc calculée à partir des postes pris un à un, et ce n'est pas un chiffre officiellement publié.
Le piège pour les locataires
Un loyer n'est pas licite parce qu'il figure dans le contrat. Seul le système de points en décide le montant. La loi élargie sur les loyers abordables s'applique depuis le 1er juillet 2024. Le loyer initial peut être contrôlé de manière contraignante dans les six mois suivant le début du bail.
En 2025, les locataires ont récupéré ensemble plus de 15 millions d'euros de loyers et de charges trop payés par l'intermédiaire de la Huurcommissie.
Source: Huurcommissie, Woonbond, 2025
Énergie et obligation de rénover
L'étiquette énergétique est obligatoire à la vente et à la location depuis 2008. Vendre ou remettre un bien sans étiquette valable coûte une amende de 515 euros, le double pour une société. Dans le système de points applicable aux loyers, les mauvaises classes coûtent des points et donc du loyer.
Cela donne : classe E moins quatre, F moins neuf, G moins quinze points.
Source: Inspectie Leefomgeving en Transport et Volkshuisvesting Nederland, 2024
Validité du diagnostic: 10 ans
Ce à quoi il faut particulièrement veiller aux Pays-Bas
La surface habitable doit être indiquée selon l'instruction de mesure commune à la profession. Le Hoge Raad a jugé le 13 juillet 2018 que l'agent du vendeur engage sa responsabilité envers l'acquéreur s'il ne s'y tient pas. La clause d'exclusion habituelle dans la brochure de vente a été expressément écartée.
Dans l'affaire jugée, neuf mètres carrés manquaient sur les quatre-vingts annoncés.
Source: Hoge Raad, 13.07.2018
Cartes officielles aux Pays-Bas
6 thèmes cartographiques se superposent directement à votre bien.
Pas en moyenne pour le quartier, mais à votre adresse exacte, avec légende et source visible. Chaque couche s'active séparément.
Vérifier vous-même
Les organismes officiels aux Pays-Bas.
Ces organismes sont classés par catégorie : propriété et charges, énergie, risques naturels et plus. Le rapport sur votre bien nomme les organismes compétents, avec la date de consultation et un lien. Un chiffre que l'on ne peut pas vérifier n'est pas un chiffre, c'est une affirmation.
plus de 500
sources officielles de données
4
catégories
Ce que cela coûte
72 %
de tous les logements vendus au dernier trimestre 2025 sont partis au-dessus du prix affiché, en moyenne 4,7 pour cent au-dessus. Là-bas, le prix affiché est plutôt un plancher qu'un point de départ.
Source: NVM, l'association néerlandaise des agents immobiliers, janvier 2026
15 millions d'euros
ont été rendus aux locataires en 2025, en loyers et en charges qu'ils avaient payés en trop. Seul compte le barème à points, pas le contrat.
Source: Huurcommissie et Woonbond, rapport annuel 2025
Ces chiffres apparaissent après la signature. Le rapport fait le calcul avant.
Le marché aux Pays-Bas
Près de 239.000 logements anciens vendus en 2025, le chiffre le plus élevé depuis 2017, pour un prix moyen de 480.000 euros. Au seul quatrième trimestre, 67.200 biens ont changé de mains, pour un volume de marché de plus de 32,5 milliards d'euros.
Source: Kadaster, woningmarkt 4e kwartaal 2025
Un dossier reel de ce pays
Voyez ce que l analyse a trouve sur une annonce reelle aux Pays-Bas, chaque chiffre avec sa source.
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