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Was Sie in Belgien prüfen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Hier zahlt man zweimal: erst die höchsten einmaligen Kaufnebenkosten Westeuropas und danach die Pflichtsanierung, weil ein großer Teil des Bestands energetisch schlecht dasteht.
Das kostet in Belgien am meisten Geld
Eine Wohnung mit dem schlechten Energielabel F kostete 2024 im Schnitt noch 244.012 Euro, ein Jahr später nur noch 203.488 Euro. Das ist ein Wertverlust von rund 17 Prozent in einem einzigen Jahr. Im selben Zeitraum legten Wohnungen mit Label A von 335.611 auf 346.287 Euro zu. Das Label ist hier keine Fußnote, es ist der Preis.
Quelle: Notariatsbarometer Q4 2025 der Föderation des belgischen Notariats
Kaufnebenkosten
4 bis 15 %
vom Kaufpreis, zusätzlich zum Preis im Inserat.
- Flandern, eigene einzige Wohnung2 %
- Flandern, allgemein12 %
- Wallonie, eigene einzige Wohnung3 %
- Wallonie und Brüssel, allgemein12,5 %
- Brüssel, erste 200.000 € steuerfreibis 25.000 € Ersparnis
- Neubau statt Übertragungssteuer21 % Mehrwertsteuer
Quelle: Vlaamse Belastingdienst, Statbel und Region Brüssel-Hauptstadt, Stand 2025 und 2026. Flandern und die Wallonie haben die Sätze für die eigene einzige Wohnung zum 1. Januar 2025 stark gesenkt. Die Gesamtspannen sind aus den Einzelposten gerechnet, sie sind keine amtlich veröffentlichte Kennzahl.
Die Falle für Mieter
Die Mieterhöhung durch Indexierung läuft nicht von selbst. Sie setzt einen registrierten Mietvertrag voraus, muss schriftlich verlangt werden und wirkt höchstens drei Monate zurück. In Brüssel darf der Vermieter überhaupt nur indexieren, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt, und bei den Klassen E, F und G nur mit einem Abschlag.
Energie und Sanierungspflicht
In Flandern kostet ein fehlender gültiger Energieausweis zwischen 500 und 5.000 Euro, und die Zahlung beseitigt die Pflicht nicht. Seit dem 1. Januar 2023 gilt zusätzlich: Wer ein Gebäude mit Klasse E oder F erwirbt, muss es binnen sechs Jahren auf mindestens Klasse D bringen. Wer das versäumt, zahlt 500 bis 5.000 Euro. Der ursprünglich geplante weitere Verschärfungspfad wurde gestrichen, es bleibt bei Klasse D.
Quelle: Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, 2026
Gültigkeit des Energieausweises: 10 Jahre
Worauf in Belgien besonders zu achten ist
In Flandern braucht jede Grundstücksübertragung ein Bodenzeugnis, auch bei unverdächtigen Grundstücken. Dazu kommen harte Auskunftspflichten zur Raumordnung: ob eine Baugenehmigung erteilt wurde, ob ein Verfahren wegen eines Bauverstoßes läuft und ob ein Urteil dazu ergangen ist. Fehlen diese Angaben, werten Gerichte den Kaufvorvertrag als nichtig.
Quelle: OVAM und Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, Artikel 5.2.1 bis 5.2.6
Amtliche Karten in Belgien
7 Kartenthemen liegen direkt über Ihrem Objekt.
Nicht als Durchschnitt für den Bezirk, sondern an genau Ihrer Adresse, mit Legende und sichtbarer Quelle. Jede Ebene lässt sich einzeln zuschalten.
Selbst nachprüfen
Die amtlichen Stellen in Belgien.
Scan my Home prüft gegen diese Quellen. Sie können jede davon auch selbst aufrufen, das ist genau der Punkt: Eine Zahl, die man nicht nachprüfen kann, ist keine Zahl, sondern eine Behauptung.
Eigentum & Lasten
Patrimoniumdocumentatie (FOD Financiën)
Eigentum, Hypotheken, Lasten
Wert & Bodenwert
Katasterdaten, Parzellen, Fläche
Energie
EPC Energieprestatiecertificaat (VEKA/Wallonie/Brüssel)
Registriertes Energiezertifikat
Bau & Widmung
Omgevingsloket / Gewestplan
Widmung, Genehmigungen, geplante Bebauung
Der Markt in Belgien
Der Durchschnittspreis für ein Haus lag 2025 bei 346.218 Euro, für eine Wohnung bei 275.862 Euro. Die Zahl der Verkäufe stieg in den ersten neun Monaten 2025 um rund 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Quelle: Königlicher Verband des belgischen Notariats, Immobilienbarometer 2025
Ein echter Bericht aus diesem Land
Sehen Sie, was die Prüfung bei einem echten Inserat in Belgien gefunden hat, jede Zahl mit ihrer Quelle.
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