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Was Sie in Irland prüfen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Der teuerste Mangel steht in keinem Inserat: ein Anbau ohne Genehmigung. Er macht das Haus schwer verkäuflich und schwer beleihbar, und die vielzitierte Sieben-Jahre-Regel heilt ihn nicht.
Das kostet in Irland am meisten Geld
Ein Anbau, der die Freigrenze von 40 Quadratmetern überschreitet oder Höhen-, Grenz- und Fensterauflagen verletzt, ist eine unauthorised development. Nach sieben Jahren darf die Behörde zwar nicht mehr einschreiten, LEGAL wird der Bau dadurch aber nicht: Er bleibt ohne Genehmigung, und Käufer wie Bank verlangen trotzdem ein Certificate of Compliance von einem Ingenieur oder Bausachverständigen. Verschweigt der Verkäufer das vor Vertragsschluss, kann der Vertrag rückabgewickelt werden.
Kaufnebenkosten
1 bis 6 % Stempelsteuer plus Anwalt und Gebühren
vom Kaufpreis, zusätzlich zum Preis im Inserat.
- Stempelsteuer, gestaffelt nach Kaufpreis1, 2 oder 6 %
- Stempelsteuer beim Kauf von zehn Häusern oder mehr15 %
- Anwalt für die Abwicklungkein gesetzlicher Satz
- Umsatzsteuer auf das Honorar, Grundbuchgebühr und Abfragenkommen dazu
Quelle: Stempelsteuer nach den Sätzen von Revenue für Urkunden ab dem 2. Oktober 2024: 1 Prozent bis eine Million Euro, 2 Prozent bis 1,5 Millionen, 6 Prozent darüber. Wer innerhalb von zwölf Monaten zehn Häuser oder mehr erwirbt, zahlt 15 Prozent; bei drei oder mehr Wohnungen im selben Haus gilt die 6 Prozent nicht. Für die übrigen Posten nennt Citizens Information ausdrücklich keine Beträge, und das ist hier die eigentliche Auskunft: Für das Anwaltshonorar gibt es keinen gesetzlichen Satz, manche rechnen pauschal, manche in Prozent vom Kaufpreis, und die Umsatzsteuer kommt obendrauf. Vergleichen lohnt also mehr als in Ländern mit Gebührenordnung. Die vorhersehbare Steuerlast ist mit einem Prozent dagegen deutlich niedriger als in Deutschland oder Österreich.
Die Falle für Mieter
Die Mietbehörde selbst hat 3.000 Fälle gefunden, in denen die Miete möglicherweise gegen die Obergrenze einer Mietdruckzone verstößt. Gefunden wurden sie nicht durch Beschwerden, sondern durch einen Abgleich der Daten auf Ebene der einzelnen Wohnung. Wer also glaubt, eine unzulässige Erhöhung fiele von selbst auf, irrt: Sie fällt erst auf, wenn jemand rechnet. Dazu kommen 6.027 Bescheide allein in diesem Jahr, weil Vermieter ihr Mietverhältnis überhaupt nicht registriert hatten, davon 2.670 im dritten Quartal.
Energie und Sanierungspflicht
Das Building Energy Rating (BER, Skala A1 bis G) ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht, und zwar strenger als anderswo: Die Note muss in JEDER Anzeige stehen, und dem Käufer ist der BER samt Advisory Report vor Abschluss auszuhändigen. Jeder Ausweis ist öffentlich im BER-Register der SEAI nachprüfbar. Ein Verstoß ist eine Straftat mit Geldstrafe bis 5.000 Euro je Fall. Ein Vermietungsverbot ab einer bestimmten Note gibt es nicht.
Quelle: European Union (Energy Performance of Buildings) Regulations 2012 (S.I. No. 243 of 2012)
Gültigkeit des Energieausweises: 10 Jahre
Worauf in Irland besonders zu achten ist
Der Preis im Inserat ist hier nicht das Ende der Verhandlung, sondern ihr Anfang: Der mittlere Abschluss lag im ersten Quartal 2026 sieben Prozent über dem ursprünglichen Angebotspreis. Das ist kein Ausreißer eines heißen Quartals, sondern die Folge eines dauerhaft knappen Angebots. Landesweit standen zum Quartalsende 11.800 Objekte zum Verkauf, und das mittlere war nach gut einem Monat vergeben. Der mittlere Angebotspreis lag bei 385.000 Euro landesweit und bei 450.000 Euro in Dublin. Wer sein Budget am Inserat ausrichtet, rechnet also mit der falschen Zahl.
Amtliche Karten in Irland
3 Kartenthemen liegen direkt über Ihrem Objekt.
Nicht als Durchschnitt für den Bezirk, sondern an genau Ihrer Adresse, mit Legende und sichtbarer Quelle. Jede Ebene lässt sich einzeln zuschalten.
Selbst nachprüfen
Die amtlichen Stellen in Irland.
Scan my Home prüft gegen diese Quellen. Sie können jede davon auch selbst aufrufen, das ist genau der Punkt: Eine Zahl, die man nicht nachprüfen kann, ist keine Zahl, sondern eine Behauptung.
Eigentum & Lasten
Eigentümer, Belastungen, Grenzen
Markt & Transaktionen
Residential Property Price Register
Tatsächlich erzielte Verkaufspreise
Energie
BER Building Energy Rating (SEAI)
Registrierte Energiebewertung
Bau & Widmung
MyPlan.ie / Local Development Plan
Zonierung, geplante Vorhaben
Der Markt in Irland
63.440 Wohnungskäufe wurden 2025 bei der Steuerbehörde eingereicht, im Wert von 26,9 Milliarden Euro. Jeder fünfte ging nicht an einen Haushalt: 12.857 Wohnungen für 5,1 Milliarden Euro kauften Unternehmen, Fonds und öffentliche Stellen, also 20,3 Prozent des Marktes. Als Privatkäufer bietet man damit oft gegen einen Käufer, der schneller entscheidet und keine Finanzierung braucht.
Quelle: Central Statistics Office, Residential Property Transactions by Non-Households 2025
Ein echter Bericht aus diesem Land
Sehen Sie, was die Prüfung bei einem echten Inserat in Irland gefunden hat, jede Zahl mit ihrer Quelle.
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