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Was Sie in Irland prüfen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Der teuerste Mangel steht in keinem Inserat: ein Anbau ohne Genehmigung. Er macht das Haus schwer verkäuflich und schwer beleihbar. Die Sieben-Jahre-Regel heilt ihn nicht.
Das kostet in Irland am meisten Geld
Ein Anbau über 40 Quadratmeter oder mit verletzten Höhen-, Grenz- und Fensterauflagen ist eine unauthorised development. Nach sieben Jahren darf die Behörde nicht mehr einschreiten. Legal wird der Bau dadurch nicht: Käufer und Bank verlangen trotzdem ein Certificate of Compliance. Verschweigt der Verkäufer das, kann der Vertrag rückabgewickelt werden.
Kaufnebenkosten
1 bis 6 % Stempelsteuer plus Anwalt und Gebühren
vom Kaufpreis, zusätzlich zum Preis im Inserat.
- Stempelsteuer, gestaffelt nach Kaufpreis1, 2 oder 6 %
- Stempelsteuer beim Kauf von zehn Häusern oder mehr15 %
- Anwalt für die Abwicklungkein gesetzlicher Satz
- Umsatzsteuer auf das Honorar, Grundbuchgebühr und Abfragenkommen dazu
Quelle: Stempelsteuer nach Revenue, für Urkunden ab dem 2. Oktober 2024. Für die übrigen Posten nennt Citizens Information keine Beträge. Für das Anwaltshonorar gibt es keinen gesetzlichen Satz: manche rechnen pauschal, manche in Prozent, dazu die Umsatzsteuer. Vergleichen lohnt hier mehr als anderswo. Die Steuerlast selbst ist mit einem Prozent deutlich niedriger als in Deutschland oder Österreich.
Die Falle für Mieter
Die Mietbehörde selbst hat 3.000 Fälle gefunden, in denen die Miete gegen die Obergrenze einer Mietdruckzone verstoßen dürfte. Nicht durch Beschwerden, sondern durch einen Abgleich Wohnung für Wohnung. Eine unzulässige Erhöhung fällt erst auf, wenn jemand nachrechnet. Dazu kommen 6.027 Bescheide allein in diesem Jahr, weil Vermieter das Mietverhältnis gar nicht registriert hatten.
Energie und Sanierungspflicht
Das Building Energy Rating (BER, Skala A1 bis G) ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht, und strenger als anderswo. Die Note muss in JEDER Anzeige stehen, der Käufer bekommt BER und Advisory Report vor Abschluss. Jeder Ausweis ist im nationalen BER-Register öffentlich nachprüfbar. Ein Verstoß ist eine Straftat, Geldstrafe bis 5.000 Euro je Fall. Ein Vermietungsverbot gibt es nicht.
Quelle: European Union (Energy Performance of Buildings) Regulations 2012 (S.I. No. 243 of 2012)
Gültigkeit des Energieausweises: 10 Jahre
Worauf in Irland besonders zu achten ist
Der Preis im Inserat ist hier nicht das Ende der Verhandlung, sondern ihr Anfang. Der mittlere Abschluss lag im ersten Quartal 2026 sieben Prozent über dem Angebotspreis. Das ist kein Ausreißer, sondern die Folge eines dauerhaft knappen Angebots. Zum Quartalsende standen landesweit 11.800 Objekte zum Verkauf, das mittlere war nach gut einem Monat vergeben.
Wer sein Budget am Inserat ausrichtet, rechnet mit der falschen Zahl.
Quelle: MyHome Property Report Q1 2026, Bank of Ireland, 09.04.2026
Amtliche Karten in Irland
3 Kartenthemen liegen direkt über Ihrem Objekt.
Nicht als Durchschnitt für den Bezirk, sondern an genau Ihrer Adresse, mit Legende und sichtbarer Quelle. Jede Ebene lässt sich einzeln zuschalten.
Selbst nachprüfen
Die amtlichen Stellen in Irland.
Diese Stellen sind nach Kategorie geordnet: Eigentum und Lasten, Energie, Naturgefahren und mehr. Im Bericht zu Ihrem Objekt stehen die zuständigen Stellen namentlich, mit Abrufdatum und Link. Eine Zahl, die man nicht nachprüfen kann, ist keine Zahl, sondern eine Behauptung.
über 100
amtliche Datenquellen
4
Kategorien
Was das in Irland kostet
5,1 Mrd. €
gaben Unternehmen, Fonds und öffentliche Stellen 2025 für irische Wohnungen aus. Jede fünfte verkaufte Wohnung ging damit nicht an einen Haushalt. Als Privatkäufer bieten Sie oft gegen jemanden, der schneller entscheidet und keine Finanzierung braucht.
Quelle: Central Statistics Office, Residential Property Transactions by Non-Households 2025
3.000
Fälle hat die Mietbehörde selbst gefunden, in denen die Miete gegen die Obergrenze einer Mietdruckzone verstoßen dürfte. Nicht durch Beschwerden, sondern durch einen Abgleich Wohnung für Wohnung. Eine zu hohe Miete fällt erst auf, wenn jemand nachrechnet.
Quelle: Residential Tenancies Board, Director's Quarterly Update Q4 2025 (ESRI, Individual Property Level Analysis)
Diese Zahlen entstehen nach der Unterschrift. Der Bericht rechnet vorher.
Der Markt in Irland
63.440 Wohnungskäufe wurden 2025 bei der Steuerbehörde eingereicht, im Wert von 26,9 Milliarden Euro. Als Privatkäufer bietet man dabei oft gegen jemanden, der schneller entscheidet und keine Finanzierung braucht.
Quelle: Central Statistics Office, Residential Property Transactions by Non-Households 2025
Ein echter Bericht aus diesem Land
Sehen Sie, was die Prüfung bei einem echten Inserat in Irland gefunden hat, jede Zahl mit ihrer Quelle.
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