Paesi · Germania
Cosa verificare in Germania prima di firmare.
Il prezzo dell'annuncio è una posizione di trattativa, non un valore. Chi non conosce il prezzo davvero realizzabile paga quello richiesto.
Quello che costa di più in Germania
Nel 2025 sono stati stipulati circa 872.000 contratti di compravendita immobiliare per un giro d'affari di 278 miliardi di euro. Oltre il 70 per cento riguardava immobili residenziali. Le commissioni di stima registrano ognuno di questi contratti, ma il singolo prezzo non è consultabile pubblicamente.
Fonte: Gruppo di lavoro dei comitati di stima tedeschi con il BBSR, 2025
Oneri d'acquisto
9 - 15 %
del prezzo d'acquisto, oltre al prezzo indicato nell'annuncio.
- Imposta sui trasferimenti, secondo il Land3,5 al 6,5 %
- Notaiocirca 1,0 - 1,5 %
- Iscrizione nel Grundbuchcirca 0,3 - 0,5 %
- Provvigione complessiva, IVA inclusa3,57 - 7,14 %
Fonte: Aliquote dell'imposta sui trasferimenti dei Länder, Gerichts- und Notarkostengesetz, §§ 656c und 656d BGB. La forbice dipende soprattutto dal Land. Baviera e Sassonia chiedono il 3,5 per cento, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland e Turingia il 6,5 per cento. Per appartamenti e case unifamiliari destinati a uso proprio, acquirente e venditore sostengono la provvigione ciascuno per metà dal 23 dicembre 2020.
La trappola per gli inquilini
A Berlino il 46 per cento degli appartamenti usati messi in annuncio supera il limite di canone consentito. Per più di un terzo è varcata anche la soglia dell'usura locativa. A Ulma si tratta di circa il 70 per cento. Sono stati esaminati oltre 20.000 annunci online da maggio 2024 a ottobre 2025.
Energia e obbligo di ristrutturare
Il certificato energetico va presentato al più tardi alla visita e consegnato dopo l'acquisto; i dati obbligatori compaiono già nell'annuncio. Una violazione costa fino a 10.000 euro. Vi si aggiungono obblighi per i nuovi proprietari. Le caldaie di oltre 30 anni vanno sostituite entro due anni dal cambio di proprietà. I solai di sottotetto non isolati vanno coibentati anch'essi.
Validità dell’attestato: 10 anni
A cosa fare particolare attenzione in Germania
L'aggiramento più diffuso del freno agli affitti è la locazione ammobiliata. Tra le offerte ammobiliate a Berlino il 69 per cento supera il limite consentito. E in più della metà di quegli annunci è varcata perfino la soglia dell'usura locativa.
La maggiorazione per i mobili non deve essere indicata separatamente, ed è proprio questo a rendere la verifica così difficile per un inquilino.
Mappe ufficiali in Germania
9 temi cartografici si sovrappongono direttamente al Suo immobile.
Non come media del quartiere, ma al Suo indirizzo esatto, con legenda e fonte visibile. Ogni livello si attiva separatamente.
Verificare da sé
Gli enti ufficiali in Germania.
Questi enti sono ordinati per categoria: proprietà e oneri, energia, rischi naturali e altro. Il rapporto sul suo immobile indica gli enti competenti per nome, con la data di consultazione e un link. Un numero che non si può verificare non è un numero, è un'affermazione.
oltre 9.000
fonti ufficiali di dati
6
categorie
Quanto costa
6.830 €
paga di troppo chi compra una casa di 80 metri quadri, perché il riciclaggio di denaro spinge i prezzi verso l'alto, calcolato su un prezzo d'acquisto di 360.000 euro.
Fonte: Universität Trier, Trierer Institut für Geldwäsche- und Korruptions-Strafrecht, studio del febbraio 2025, con i dati dell'unità antiriciclaggio tedesca FIU
45,7 %
degli appartamenti usati offerti a Berlino chiede un affitto che con ogni probabilità supera il limite di legge. A Ulm sono il 69,8 per cento.
Fonte: Deutscher Mieterbund, l'associazione tedesca degli inquilini, DMB-Mietenmonitor 2025 del 01.12.2025, su 16.294 annunci di Berlino. Affitti chiesti, non contratti firmati
Questi numeri arrivano dopo la firma. Il rapporto fa il calcolo prima.
Il mercato in Germania
Immobili residenziali, terreni edificabili residenziali compresi: circa 198 miliardi di euro di giro d'affari.
Fonte: Gruppo di lavoro dei comitati di stima tedeschi con il BBSR, 2025
Un dossier reale di questo paese
Guardi cosa ha trovato l analisi su un annuncio reale in Germania, ogni cifra con la sua fonte.
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