Paesi · Germania
Cosa verificare in Germania prima di firmare.
Il prezzo dell'annuncio è una posizione di trattativa, non un valore. Chi non conosce il prezzo davvero realizzabile paga quello richiesto.
Quello che costa di più in Germania
Nel 2025 sono stati stipulati circa 872.000 contratti di compravendita immobiliare per un giro d'affari di 278 miliardi di euro, oltre il 70 per cento su immobili residenziali. Le commissioni di stima registrano ognuno di questi contratti, ma il singolo prezzo non è consultabile pubblicamente.
Fonte: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse mit dem BBSR, 2025
Oneri d'acquisto
9 - 15 %
del prezzo d'acquisto, oltre al prezzo indicato nell'annuncio.
- Imposta sui trasferimenti, secondo il Land3,5 al 6,5 %
- Notaiocirca 1,0 - 1,5 %
- Iscrizione nel Grundbuchcirca 0,3 - 0,5 %
- Provvigione complessiva, IVA inclusa3,57 - 7,14 %
Fonte: Aliquote dell'imposta sui trasferimenti dei Länder, Gerichts- und Notarkostengesetz, §§ 656c und 656d BGB. La forbice dipende soprattutto dal Land: Baviera e Sassonia chiedono il 3,5 per cento, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland e Turingia il 6,5 per cento. Per appartamenti e case unifamiliari destinati a uso proprio, acquirente e venditore sostengono la provvigione ciascuno per metà dal 23 dicembre 2020.
La trappola per gli inquilini
A Berlino il 46 per cento degli appartamenti usati messi in annuncio supera il limite di canone consentito, e per più di un terzo è varcata la soglia dell'usura locativa. A Ulma si tratta di circa il 70 per cento. Sono stati esaminati oltre 20.000 annunci online da maggio 2024 a ottobre 2025.
Energia e obbligo di ristrutturare
Il certificato energetico va presentato al più tardi alla visita e consegnato dopo l'acquisto; i dati obbligatori compaiono già nell'annuncio. Una violazione costa fino a 10.000 euro. Vi si aggiungono obblighi per i nuovi proprietari: le caldaie di oltre 30 anni vanno sostituite entro due anni dal cambio di proprietà, e i solai di sottotetto non isolati vanno coibentati.
Fonte: Gebäudeenergiegesetz, §§ 47, 72, 80, 87 und 108 Abs. 1 Nr. 23 bis 27
Validità dell’attestato: 10 anni
A cosa fare particolare attenzione in Germania
L'aggiramento più diffuso del freno agli affitti è la locazione ammobiliata. Tra le offerte ammobiliate a Berlino il 69 per cento supera il limite consentito, e in più della metà di quegli annunci è varcata perfino la soglia dell'usura locativa. La maggiorazione per i mobili non deve essere indicata separatamente, ed è proprio questo a rendere la verifica così difficile per un inquilino.
Mappe ufficiali in Germania
6 temi cartografici si sovrappongono direttamente al Suo immobile.
Non come media del quartiere, ma al Suo indirizzo esatto, con legenda e fonte visibile. Ogni livello si attiva separatamente.
Verificare da sé
Gli enti ufficiali in Germania.
Scan my Home verifica su queste fonti. Può consultarle tutte anche da sé, ed è proprio questo il punto: un numero che non si può verificare non è un numero, è un'affermazione.
Valore & valore del terreno
Valore fondiario ufficiale di riferimento per la zona
Gutachterausschuss / Grundstücksmarktbericht
Raccolta reale dei prezzi d'acquisto e rapporto di mercato della regione
Proprietà & gravami
Grundbuch (Amtsgericht)
Proprietario, ipoteche, diritti di passaggio e di abitazione, gravami delle sezioni II e III
Energia
Energieausweis-Registriernummer (DIBt)
Autenticità e registrazione del certificato energetico
Ambiente & rischi naturali
Hochwasser-Risikokarten der Länder
Rischio di piena e di allagamento sul posto
Altlastenkataster der Länder
Siti contaminati e sospetti sulla particella
Edilizia & urbanistica
Bebauungsplan & Bauamt der Gemeinde
Uso consentito, oneri urbanistici, interventi previsti nei dintorni
Mercato & transazioni
Immobilien-Preisspiegel / Portale
Prezzi richiesti e prezzi comparabili attuali della zona
Il mercato in Germania
Circa 872.000 contratti di compravendita e 278 miliardi di euro di giro d'affari, di cui circa 198 miliardi per immobili residenziali, terreni edificabili residenziali compresi.
Fonte: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse mit dem BBSR, 2025
Un dossier reale di questo paese
Guardi cosa ha trovato l analisi su un annuncio reale in Germania, ogni cifra con la sua fonte.
Apri il dossier di esempioAltri Paesi