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Cosa verificare in Italia prima di firmare.
Non si può dare per scontato che un edificio sia costruito legalmente e accatastato bene. Questo decide se il contratto regge e se la banca finanzia.
Quello che costa di più in Italia
Ogni 100 abitazioni autorizzate si contavano 15,1 costruzioni abusive a livello nazionale nel 2022. Al Sud sono 40,2, in Basilicata 54,1 e in Campania 50,4. Al Nord il valore resta sotto 5.
Oneri d'acquisto
2 - 9 %
del prezzo d'acquisto, oltre al prezzo indicato nell'annuncio.
- Imposta di registro, prima casa2%
- Imposta di registro, seconda casa9 %
- Imposta di registro, importo minimo1.000 €
- Imposte ipotecaria e catastale50 € ciascuno, fisso
- Acquisto da costruttore, prima casa4 % di IVA
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida di ottobre 2025. Chi lo chiede espressamente dal notaio viene tassato sul valore catastale anziché sul prezzo d'acquisto. Così risparmia anche il 30 per cento di onorario notarile. Non si può recuperare in seguito.
La trappola per gli inquilini
Se il locatore ha scelto la cedolare secca, non può aumentare il canone per tutta la durata. Questo vale anche se il contratto contiene una clausola di adeguamento. Molti inquilini pagano comunque l'aumento annuo per indice. Chi ha pagato in eccesso può richiederlo indietro, ma solo entro sei mesi dalla riconsegna dell'alloggio.
Fonte: Agenzia delle Entrate e Legge 431/1998, articolo 13
Energia e obbligo di ristrutturare
La mancanza dell'attestato energetico in una vendita costa tra 3.000 e 18.000 euro. Per un contratto di locazione sono da 300 a 1.800 euro, e omettere i dati energetici nell'annuncio costa da 500 a 3.000 euro.
Fonte: Decreto legislativo 192/2005, articolo 15
Validità dell’attestato: 10 anni
A cosa fare particolare attenzione in Italia
Ogni contratto di compravendita su un edificio esistente deve contenere i dati catastali e il riferimento alla planimetria depositata. Deve contenere anche la dichiarazione che lo stato di fatto vi corrisponde. Altrimenti è nullo. In secondo luogo, se una parte del prezzo viene occultata, decade la protezione del valore catastale.
Si aggiunge allora una sanzione dal 50 al 100 per cento sulla differenza d'imposta. Colpisce l'acquirente, perché è lui a dover l'imposta.
Fonte: Legge 52/1985, articolo 29, e Agenzia delle Entrate, 2025
Mappe ufficiali in Italia
5 temi cartografici si sovrappongono direttamente al Suo immobile.
Non come media del quartiere, ma al Suo indirizzo esatto, con legenda e fonte visibile. Ogni livello si attiva separatamente.
Verificare da sé
Gli enti ufficiali in Italia.
Questi enti sono ordinati per categoria: proprietà e oneri, energia, rischi naturali e altro. Il rapporto sul suo immobile indica gli enti competenti per nome, con la data di consultazione e un link. Un numero che non si può verificare non è un numero, è un'affermazione.
oltre 1.000
fonti ufficiali di dati
4
categorie
Quanto costa
da 3.000 a 18.000 €
di multa costa l'APE mancante in una vendita. In un contratto d'affitto sono da 300 a 1.800 euro.
Fonte: Decreto legislativo 192/2005, articolo 15
15,1
costruzioni abusive si aggiungono ogni 100 abitazioni autorizzate. Al Sud sono 40,2. Senza una corretta iscrizione al catasto l'atto di compravendita è nullo.
Fonte: ISTAT, l'istituto nazionale di statistica, rapporto BES 2024, stima del centro ricerche sull'edilizia Cresme, anno di riferimento 2022
Questi numeri arrivano dopo la firma. Il rapporto fa il calcolo prima.
Il mercato in Italia
766.757 transazioni residenziali nel 2025, in crescita del 6,4 per cento, per un giro d'affari di circa 124 miliardi di euro. Al Sud il prezzo medio per abitazione resta sotto i 116.000 euro, al Centro si aggira sui 188.000.
Fonte: Agenzia delle Entrate, Rapporto immobiliare, 21.05.2026
Un dossier reale di questo paese
Guardi cosa ha trovato l analisi su un annuncio reale in Italia, ogni cifra con la sua fonte.
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