Paesi · Paesi Bassi
Cosa verificare nei Paesi Bassi prima di firmare.
Mancano case in modo strutturale. La maggior parte degli acquisti si chiude sopra il prezzo richiesto. Prendere quel prezzo come valore di mercato falsa sempre il conto.
Quello che costa di più nei Paesi Bassi
Il 72 per cento di tutte le abitazioni vendute nel quarto trimestre 2025 è andato sopra il prezzo richiesto, in media del 4,7 per cento. Il fabbisogno abitativo calcolato è di 384.000 alloggi, ossia il 4,6 per cento del patrimonio.
Fonte: NVM, gennaio 2026, e Volkshuisvesting Nederland, 2026
Oneri d'acquisto
4 - 6 %
del prezzo d'acquisto, oltre al prezzo indicato nell'annuncio.
- Imposta sui trasferimenti, uso proprio2%
- Imposta sui trasferimenti, investimento (dal 1.1.2026)8 %
- Acquirenti sotto i 35 anni, fino a 555.000 €0 %
- Iscrizione presso il Kadaster, per attoa partire da 103,50 €
- Notaio e agente proprioliberamente concordato
Fonte: Belastingdienst e Kadaster, tariffe 2026. Gli onorari di notaio e agente non sono regolati per legge. La forbice complessiva è quindi calcolata dalle singole voci, e non è un dato pubblicato ufficialmente.
La trappola per gli inquilini
Un canone non è lecito solo perché sta nel contratto. Sull'importo decide unicamente il sistema a punti. Dal 1° luglio 2024 vale la legge ampliata sugli affitti accessibili. Il canone iniziale può essere verificato con effetto vincolante entro sei mesi dall'inizio della locazione.
Nel 2025 gli inquilini hanno riavuto complessivamente oltre 15 milioni di euro di canoni e spese pagati in eccesso tramite la Huurcommissie.
Energia e obbligo di ristrutturare
L'etichetta energetica è obbligatoria per vendita e locazione dal 2008. Vendere o consegnare senza etichetta valida costa una sanzione di 515 euro, il doppio per una società. Nel sistema a punti per i canoni, le classi scadenti costano punti e quindi canone. Significa: classe E meno quattro, F meno nove, G meno quindici punti.
Fonte: Inspectie Leefomgeving en Transport e Volkshuisvesting Nederland, 2024
Validità dell’attestato: 10 anni
A cosa fare particolare attenzione nei Paesi Bassi
La superficie abitabile va indicata secondo l'istruzione di misura comune al settore. Il Hoge Raad ha deciso il 13 luglio 2018 che l'agente del venditore risponde verso l'acquirente se non vi si attiene. La consueta clausola di esonero nella brochure di vendita è stata espressamente respinta. Nel caso deciso mancavano nove metri quadri sugli ottanta dichiarati.
Fonte: Hoge Raad, 13.07.2018
Mappe ufficiali nei Paesi Bassi
6 temi cartografici si sovrappongono direttamente al Suo immobile.
Non come media del quartiere, ma al Suo indirizzo esatto, con legenda e fonte visibile. Ogni livello si attiva separatamente.
Verificare da sé
Gli enti ufficiali nei Paesi Bassi.
Questi enti sono ordinati per categoria: proprietà e oneri, energia, rischi naturali e altro. Il rapporto sul suo immobile indica gli enti competenti per nome, con la data di consultazione e un link. Un numero che non si può verificare non è un numero, è un'affermazione.
oltre 500
fonti ufficiali di dati
4
categorie
Quanto costa
72 %
di tutte le case vendute nell'ultimo trimestre del 2025 è andato sopra il prezzo dell'annuncio, in media del 4,7 per cento. Lì il prezzo dell'annuncio è più un pavimento che un punto di partenza.
Fonte: NVM, l'associazione olandese delle agenzie immobiliari, gennaio 2026
15 milioni di euro
sono tornati agli inquilini nel 2025, fra affitto e spese pagate di troppo. Quello che conta è il sistema a punti, non il contratto.
Fonte: Huurcommissie e Woonbond, rapporto annuale 2025
Questi numeri arrivano dopo la firma. Il rapporto fa il calcolo prima.
Il mercato nei Paesi Bassi
Quasi 239.000 abitazioni usate vendute nel 2025, il dato più alto dal 2017, a un prezzo medio di 480.000 euro. Nel solo quarto trimestre sono passati di mano 67.200 immobili, con un giro d'affari di oltre 32,5 miliardi di euro.
Fonte: Kadaster, woningmarkt 4e kwartaal 2025
Un dossier reale di questo paese
Guardi cosa ha trovato l analisi su un annuncio reale nei Paesi Bassi, ogni cifra con la sua fonte.
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