Países · Alemanha
O que verificar na Alemanha antes de assinar.
O preço do anúncio é uma posição de negociação, não uma avaliação. Quem não conhece o preço realmente alcançável paga o que lhe pedem.
O que custa mais dinheiro na Alemanha
Em 2025 foram celebrados cerca de 872.000 contratos de compra e venda de imóveis com um volume de 278 mil milhões de euros, mais de 70 por cento em habitação. As comissões de avaliação registam cada um destes contratos, mas o preço individual não é de consulta pública.
Fonte: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse mit dem BBSR, 2025
Encargos de compra
9 a 15 %
do preço de compra, além do preço indicado no anúncio.
- Imposto sobre transmissões, conforme o Land3,5 a 6,5 %
- Notáriocerca de 1,0 a 1,5 %
- Registo no Grundbuchcerca de 0,3 a 0,5 %
- Comissão de mediação no total, com IVA3,57 a 7,14 %
Fonte: Taxas do imposto sobre transmissões dos Länder, Gerichts- und Notarkostengesetz, §§ 656c und 656d BGB. A amplitude é sobretudo uma questão de Land: a Baviera e a Saxónia pedem 3,5 por cento, a Renânia do Norte-Vestefália, o Sarre e a Turíngia 6,5 por cento. Em apartamentos e moradias unifamiliares para uso próprio, comprador e vendedor suportam a comissão cada um em metade desde 23 de dezembro de 2020.
A armadilha para inquilinos
Em Berlim, 46 por cento das habitações usadas anunciadas ultrapassam o limite de renda permitido, e em mais de um terço é ultrapassado o limiar da usura no arrendamento. Em Ulm são cerca de 70 por cento. Foram examinados mais de 20.000 anúncios em linha de maio de 2024 a outubro de 2025.
Energia e obrigação de obras
O certificado energético tem de ser apresentado o mais tardar na visita e entregue após a compra; os dados obrigatórios constam já do anúncio. Uma infração custa até 10.000 euros. A isso acrescem obrigações para os novos proprietários: as caldeiras com mais de 30 anos têm de sair no prazo de dois anos após a mudança de proprietário, e os últimos pavimentos sem isolamento têm de ser isolados.
Fonte: Gebäudeenergiegesetz, §§ 47, 72, 80, 87 und 108 Abs. 1 Nr. 23 bis 27
Validade do certificado: 10 anos
A que prestar especial atenção na Alemanha
O desvio mais usado para contornar o travão às rendas é o arrendamento mobilado. Entre as ofertas mobiladas em Berlim, 69 por cento ultrapassam o limite permitido, e em mais de metade desses anúncios é mesmo ultrapassado o limiar da usura no arrendamento. O acréscimo pelo mobiliário não tem de ser indicado em separado, e é justamente isso que torna a verificação tão difícil para um inquilino.
Mapas oficiais na Alemanha
6 temas cartográficos sobrepõem-se diretamente ao seu imóvel.
Não como média da zona, mas na sua morada exata, com legenda e fonte visível. Cada camada liga-se em separado.
Verificar por si
As entidades oficiais na Alemanha.
A Scan my Home verifica junto destas fontes. Pode consultá-las todas por si, e é justamente esse o ponto: um número que não se pode verificar não é um número, é uma afirmação.
Valor & valor do terreno
Valor do solo de referência oficial para a localização
Gutachterausschuss / Grundstücksmarktbericht
Recolha real de preços de compra e relatório de mercado da região
Propriedade & encargos
Grundbuch (Amtsgericht)
Proprietário, hipotecas, direitos de passagem e de habitação, encargos das secções II e III
Energia
Energieausweis-Registriernummer (DIBt)
Autenticidade e registo do certificado energético
Ambiente & riscos naturais
Hochwasser-Risikokarten der Länder
Risco de cheia e de inundação no local
Altlastenkataster der Länder
Solos contaminados e suspeitos no prédio
Construção & uso do solo
Bebauungsplan & Bauamt der Gemeinde
Uso permitido, encargos urbanísticos, projetos previstos nas imediações
Mercado & transações
Immobilien-Preisspiegel / Portale
Preços pedidos e comparáveis atuais da zona
O mercado na Alemanha
Cerca de 872.000 contratos de compra e venda e 278 mil milhões de euros de volume, dos quais cerca de 198 mil milhões em habitação, incluindo terrenos para construção habitacional.
Fonte: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse mit dem BBSR, 2025
Um dossier real deste pais
Veja o que a analise encontrou num anuncio real na Alemanha, cada numero com a sua fonte.
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