Países · Alemanha
O que verificar na Alemanha antes de assinar.
O preço do anúncio é uma posição de negociação, não uma avaliação. Quem não conhece o preço realmente alcançável paga o que lhe pedem.
O que custa mais dinheiro na Alemanha
Em 2025 foram celebrados cerca de 872.000 contratos de compra e venda de imóveis com um volume de 278 mil milhões de euros. Mais de 70 por cento foi em habitação. As comissões de avaliação registam cada um destes contratos, mas o preço individual não é de consulta pública.
Fonte: Grupo de trabalho das comissões de avaliação alemãs com o BBSR, 2025
Encargos de compra
9 a 15 %
do preço de compra, além do preço indicado no anúncio.
- Imposto sobre transmissões, conforme o Land3,5 a 6,5 %
- Notáriocerca de 1,0 a 1,5 %
- Registo no Grundbuchcerca de 0,3 a 0,5 %
- Comissão de mediação no total, com IVA3,57 a 7,14 %
Fonte: Taxas do imposto sobre transmissões dos Länder, Gerichts- und Notarkostengesetz, §§ 656c und 656d BGB. A amplitude depende sobretudo do Land. A Baviera e a Saxónia pedem 3,5 por cento, e a Renânia do Norte-Vestefália, o Sarre e a Turíngia 6,5 por cento. Em apartamentos e moradias unifamiliares para uso próprio, comprador e vendedor dividem a comissão a meias desde 23 de dezembro de 2020.
A armadilha para inquilinos
Em Berlim, 46 por cento das habitações usadas anunciadas ultrapassam o limite de renda permitido. Em mais de um terço é ultrapassado também o limiar da usura no arrendamento. Em Ulm são cerca de 70 por cento. Foram examinados mais de 20.000 anúncios em linha de maio de 2024 a outubro de 2025.
Energia e obrigação de obras
O certificado energético tem de ser apresentado o mais tardar na visita e entregue após a compra; os dados obrigatórios constam já do anúncio. Uma infração custa até 10.000 euros. A isso acrescem obrigações para os novos proprietários. As caldeiras com mais de 30 anos têm de sair no prazo de dois anos após a mudança de proprietário.
Os últimos pavimentos sem isolamento também têm de ser isolados.
Validade do certificado: 10 anos
A que prestar especial atenção na Alemanha
O desvio mais usado para contornar o travão às rendas é o arrendamento mobilado. Entre as ofertas mobiladas em Berlim, 69 por cento ultrapassam o limite permitido. E em mais de metade desses anúncios é mesmo ultrapassado o limiar da usura no arrendamento.
O acréscimo pelo mobiliário não tem de ser indicado em separado, e é justamente isso que torna a verificação tão difícil para um inquilino.
Mapas oficiais na Alemanha
9 temas cartográficos sobrepõem-se diretamente ao seu imóvel.
Não como média da zona, mas na sua morada exata, com legenda e fonte visível. Cada camada liga-se em separado.
Verificar por si
As entidades oficiais na Alemanha.
Estas entidades estão organizadas por categoria: propriedade e ónus, energia, riscos naturais e mais. O relatório sobre o seu imóvel indica as entidades competentes pelo nome, com a data de consulta e um link. Um número que não se pode verificar não é um número, é uma afirmação.
mais de 9 000
fontes oficiais de dados
6
categorias
Quanto custa isto
6.830 €
paga a mais quem compra uma casa de 80 metros quadrados, porque a lavagem de dinheiro faz subir os preços, com um preço de compra de 360.000 euros.
Fonte: Universität Trier, Trierer Institut für Geldwäsche- und Korruptions-Strafrecht, estudo de fevereiro de 2025, com dados da unidade antibranqueamento alemã FIU
45,7 %
das casas usadas anunciadas em Berlim pedem uma renda que muito provavelmente ultrapassa o limite legal. Em Ulm são 69,8 por cento.
Fonte: Deutscher Mieterbund, a associação alemã de inquilinos, DMB-Mietenmonitor 2025 de 01.12.2025, sobre 16.294 anúncios de Berlim. Rendas pedidas, não contratos assinados
Estes números surgem depois de assinar. O relatório faz o cálculo antes.
O mercado na Alemanha
Habitação, incluindo terrenos para construção habitacional: cerca de 198 mil milhões de euros de volume.
Fonte: Grupo de trabalho das comissões de avaliação alemãs com o BBSR, 2025
Um dossier real deste país
Veja o que a análise encontrou num anúncio real na Alemanha, cada número com a sua fonte.
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