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O que verificar na Irlanda antes de assinar.
O defeito mais caro não consta de nenhum anúncio: uma ampliação sem licença. Torna a casa difícil de vender e difícil de financiar, e a muito citada regra dos sete anos não a sana.
O que custa mais dinheiro na Irlanda
Uma ampliação acima do limite isento de 40 metros quadrados, ou que viole regras de altura, extrema ou vãos, é um unauthorised development. Passados sete anos a autoridade já não pode atuar, mas a obra NÃO fica legalizada: continua sem licença, e compradores e bancos exigem ainda assim um Certificate of Compliance de um engenheiro ou técnico. Se o vendedor o ocultar antes do contrato, a venda pode ser anulada.
Encargos de compra
1 a 6 % de imposto do selo mais advogado e taxas
do preço de compra, além do preço indicado no anúncio.
- Imposto do selo, por escalões conforme o preço1, 2 oder 6 %
- Imposto do selo na compra de dez casas ou mais15 %
- Advogado para a tramitaçãokein gesetzlicher Satz
- IVA sobre os honorários, taxa de registo e consultaskommen dazu
Fonte: Imposto do selo segundo as taxas da Revenue para escrituras a partir de 2 de outubro de 2024: 1 por cento até um milhão de euros, 2 por cento até 1,5 milhões, 6 por cento acima. Quem adquire dez casas ou mais em doze meses paga 15 por cento; os 6 por cento não se aplicam a três ou mais habitações no mesmo edifício. Para as restantes rubricas, a Citizens Information não indica de propósito qualquer montante, e é aí que está a informação verdadeira: não existe tabela legal para os honorários do advogado, uns cobram um valor fixo e outros uma percentagem do preço, e o IVA acresce. Comparar compensa aqui mais do que em países com tabela. A carga fiscal previsível, com um por cento, é em contrapartida muito menor do que na Alemanha ou na Áustria.
A armadilha para inquilinos
A própria autoridade do arrendamento encontrou 3.000 casos em que a renda pode exceder o limite de uma Rent Pressure Zone. Não surgiram de queixas, mas do cruzamento de dados habitação por habitação. Quem acredita que um aumento ilícito se nota por si engana-se: nota-se apenas quando alguém faz a conta. A isso somam-se 6.027 decisões só este ano porque os senhorios não tinham registado o arrendamento, 2.670 delas no terceiro trimestre.
Energia e obrigação de obras
O Building Energy Rating (BER, A1 a G) é obrigatório na venda e no arrendamento, e mais exigente do que noutros países: a nota tem de constar de TODOS os anúncios, e o comprador deve receber o BER juntamente com o Advisory Report antes da conclusão. Cada certificado é verificável publicamente no registo BER da SEAI. A infração é crime, com coima até 5.000 euros por caso. Não existe proibição de arrendar a partir de determinada nota.
Fonte: European Union (Energy Performance of Buildings) Regulations 2012 (S.I. No. 243 of 2012)
Validade do certificado: 10 anos
A que prestar especial atenção na Irlanda
O preço do anúncio não é aqui o fim da negociação, mas o seu início: o preço mediano das vendas concluídas ficou, no primeiro trimestre de 2026, sete por cento acima do preço pedido inicial. Não é um desvio atípico de um trimestre aquecido, mas a consequência de uma oferta permanentemente escassa. Em todo o país, havia no fim do trimestre 11.800 imóveis à venda, e o imóvel mediano estava vendido ao fim de pouco mais de um mês. O preço pedido mediano situava-se em 385.000 euros a nível nacional e em 450.000 euros em Dublin. Quem orienta o orçamento pelo anúncio está, portanto, a fazer contas com o número errado.
Mapas oficiais na Irlanda
3 temas cartográficos sobrepõem-se diretamente ao seu imóvel.
Não como média da zona, mas na sua morada exata, com legenda e fonte visível. Cada camada liga-se em separado.
Verificar por si
As entidades oficiais na Irlanda.
A Scan my Home verifica junto destas fontes. Pode consultá-las todas por si, e é justamente esse o ponto: um número que não se pode verificar não é um número, é uma afirmação.
Propriedade & encargos
Proprietário, encargos, limites
Mercado & transações
Residential Property Price Register
Preços de venda realmente obtidos
Energia
BER Building Energy Rating (SEAI)
Avaliação energética registada
Construção & uso do solo
MyPlan.ie / Local Development Plan
Zonamento, projetos previstos
O mercado na Irlanda
Em 2025 foram entregues à autoridade fiscal 63.440 compras de habitação, no valor de 26,9 mil milhões de euros. Uma em cada cinco não foi para uma família: empresas, fundos e entidades públicas compraram 12.857 habitações por 5,1 mil milhões de euros, ou seja 20,3 por cento do mercado. Como comprador particular, licita-se por isso muitas vezes contra alguém que decide mais depressa e não precisa de financiamento.
Fonte: Central Statistics Office, Residential Property Transactions by Non-Households 2025
Um dossier real deste pais
Veja o que a analise encontrou num anuncio real na Irlanda, cada numero com a sua fonte.
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