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O que verificar em Itália antes de assinar.
Não se pode presumir que um edifício foi construído legalmente e bem inscrito no cadastro. Isso decide se o contrato se aguenta e se o banco financia.
O que custa mais dinheiro em Itália
Por cada 100 habitações licenciadas houve 15,1 construções ilegais em todo o país em 2022. No sul são 40,2, na Basilicata 54,1 e na Campânia 50,4. No norte o valor fica abaixo de 5.
Encargos de compra
2 a 9 %
do preço de compra, além do preço indicado no anúncio.
- Imposto de registo, primeira habitação2 %
- Imposto de registo, segundo imóvel9 %
- Imposto de registo, valor mínimo1.000 €
- Impostos hipotecário e cadastral50 € cada, fixo
- Compra a promotor, primeira habitação4 % de IVA
Fonte: Agenzia delle Entrate, guia de outubro de 2025. Quem o pede expressamente junto do notário é tributado pelo valor cadastral em vez do preço de compra. Assim poupa ainda 30 por cento dos honorários notariais. Depois já não se recupera.
A armadilha para inquilinos
Se o senhorio optou pela tributação de taxa fixa da renda, não pode aumentá-la durante todo o prazo. Isso vale mesmo que o contrato contenha uma cláusula de atualização. Muitos inquilinos pagam na mesma o aumento anual por índice. Quem pagou a mais pode reclamá-lo, mas apenas dentro de seis meses após a devolução da habitação.
Fonte: Agenzia delle Entrate e Lei 431/1998, artigo 13
Energia e obrigação de obras
A falta do certificado energético na venda custa entre 3.000 e 18.000 euros. Num contrato de arrendamento são 300 a 1.800 euros, e omitir os dados energéticos no anúncio custa 500 a 3.000 euros.
Fonte: Decreto legislativo 192/2005, artigo 15
Validade do certificado: 10 anos
A que prestar especial atenção em Itália
Todo o contrato de compra e venda sobre um edifício existente tem de conter os dados cadastrais e a referência à planta depositada. Também tem de conter a declaração de que o estado real lhes corresponde. Caso contrário, é nulo. Em segundo lugar, se parte do preço for ocultada, cai a proteção do valor cadastral.
Acresce então uma penalização de 50 a 100 por cento sobre a diferença de imposto. Isso atinge o comprador, porque é ele quem deve o imposto.
Fonte: Lei 52/1985, artigo 29, e Agenzia delle Entrate, 2025
Mapas oficiais em Itália
5 temas cartográficos sobrepõem-se diretamente ao seu imóvel.
Não como média da zona, mas na sua morada exata, com legenda e fonte visível. Cada camada liga-se em separado.
Verificar por si
As entidades oficiais em Itália.
Estas entidades estão organizadas por categoria: propriedade e ónus, energia, riscos naturais e mais. O relatório sobre o seu imóvel indica as entidades competentes pelo nome, com a data de consulta e um link. Um número que não se pode verificar não é um número, é uma afirmação.
mais de 1 000
fontes oficiais de dados
4
categorias
Quanto custa isto
de 3.000 a 18.000 €
de multa custa a falta do certificado energético numa venda. Num contrato de arrendamento são de 300 a 1.800 euros.
Fonte: Decreto legislativo 192/2005, artigo 15
15,1
construções ilegais surgem por cada 100 habitações licenciadas. No sul são 40,2. Sem a inscrição correta no cadastro, a escritura de compra e venda é nula.
Fonte: ISTAT, o instituto de estatística italiano, relatório BES 2024, estimativa do centro de estudos da construção Cresme, ano de referência 2022
Estes números surgem depois de assinar. O relatório faz o cálculo antes.
O mercado em Itália
766.757 transações habitacionais em 2025, mais 6,4 por cento, com um volume de cerca de 124 mil milhões de euros. No sul o preço médio por habitação fica abaixo de 116.000 euros, no centro ronda os 188.000.
Fonte: Agenzia delle Entrate, Rapporto immobiliare, 21.05.2026
Um dossier real deste país
Veja o que a análise encontrou num anúncio real em Itália, cada número com a sua fonte.
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