Landen · Duitsland
Wat u in Duitsland moet controleren voordat u tekent.
De vraagprijs in een advertentie is een onderhandelingspositie, geen waardebepaling. Wie de haalbare prijs niet kent, betaalt de gevraagde.
Dit kost in Duitsland het meeste geld
In 2025 werden ongeveer 872.000 koopovereenkomsten voor vastgoed gesloten met een omzet van 278 miljard euro, ruim 70 procent daarvan woningen. De taxatiecommissies leggen elk van deze overeenkomsten vast, maar de afzonderlijke prijs is niet openbaar in te zien.
Bron: Werkgroep van de Duitse taxatiecommissies met het BBSR, 2025
Aankoopkosten
9 tot 15 %
van de koopprijs, boven op de prijs in de advertentie.
- Overdrachtsbelasting, per deelstaat3,5 tot 6,5 %
- Notariscirca 1,0 tot 1,5 %
- Inschrijving in het Grundbuchcirca 0,3 tot 0,5 %
- Makelaarscourtage totaal, inclusief btw3,57 tot 7,14 %
Bron: Tarieven overdrachtsbelasting van de deelstaten, Gerichts- und Notarkostengesetz, §§ 656c und 656d BGB. De bandbreedte is vooral een kwestie van welke deelstaat: Beieren en Saksen vragen 3,5 procent overdrachtsbelasting, Noordrijn-Westfalen, Saarland en Thüringen 6,5 procent. Bij woningen en eengezinswoningen voor eigen gebruik dragen koper en verkoper de courtage sinds 23 december 2020 in beginsel elk voor de helft.
De valkuil voor huurders
In Berlijn ligt 46 procent van de geadverteerde bestaande woningen boven de toegestane huurgrens. Bij meer dan een derde is ook de grens naar huurwoeker overschreden. In Ulm gaat het om ongeveer 70 procent. Onderzocht werden ruim 20.000 online advertenties uit de periode mei 2024 tot oktober 2025.
Energie en renovatieplicht
Het energielabel moet uiterlijk bij de bezichtiging worden getoond en na de koop worden overhandigd; de verplichte gegevens horen al in de advertentie. Een overtreding kost tot 10.000 euro. Daar komen plichten voor nieuwe eigenaren bij. Cv-ketels ouder dan 30 jaar moeten binnen twee jaar na de eigendomsoverdracht eruit, en ongeïsoleerde zoldervloeren moeten worden geïsoleerd.
Geldigheid van het energielabel: 10 jaar
Waar u in Duitsland in het bijzonder op moet letten
De meest gebruikte omweg om de huurrem heen is gemeubileerd verhuren. Bij gemeubileerde aanbiedingen in Berlijn ligt 69 procent boven de toegestane grens. Bij meer dan de helft van die advertenties is zelfs de grens naar huurwoeker overschreden. De toeslag voor de meubels hoeft niet apart te worden vermeld, en juist dat maakt controleren voor een huurder zo lastig.
Officiële kaarten in Duitsland
9 kaartthema's liggen direct over uw object.
Niet als gemiddelde voor de wijk, maar op precies uw adres, met legenda en zichtbare bron. Elke laag is apart aan te zetten.
Zelf natrekken
De officiële instanties in Duitsland.
Deze instanties zijn per categorie geordend: eigendom en lasten, energie, natuurgevaren en meer. In het rapport over uw object staan de bevoegde instanties met naam, met controledatum en link. Een cijfer dat u niet kunt natrekken is geen cijfer, maar een bewering.
ruim 9.000
officiële databronnen
6
categorieën
Wat dit kost
€ 6.830
betaalt de koper van een woning van 80 vierkante meter extra, omdat witwassen de prijzen opdrijft, berekend bij een koopprijs van 360.000 euro.
Bron: Universität Trier, Trierer Institut für Geldwäsche- und Korruptions-Strafrecht, studie van februari 2025, gegevens van de Duitse FIU
45,7 %
van de bestaande woningen die in Berlijn worden aangeboden, vraagt een huur die waarschijnlijk boven de wettelijke bovengrens ligt. In Ulm is dat 69,8 procent.
Bron: Deutscher Mieterbund, DMB-Mietenmonitor 2025, 1 december 2025, op basis van 16.294 advertenties uit Berlijn. Vraaghuren, geen ondertekende contracten
Deze cijfers ontstaan na de handtekening. Het rapport rekent het vooraf uit.
De markt in Duitsland
Woningen inclusief bouwgrond voor woningen: ongeveer 198 miljard euro omzet.
Bron: Werkgroep van de Duitse taxatiecommissies met het BBSR, 2025
Een echt dossier uit dit land
Bekijk wat de analyse vond bij een echte woningadvertentie in Duitsland — elk cijfer met zijn bron.
Open het voorbeelddossierAndere landen